房地產開發公司如何進行納稅籌劃(doc 73頁)

房地產開發公司如何進行納稅籌劃內容摘要：　
　　今天我們課程敏感性、前瞻性都很強，施展性也是比較強的，大家知道現在房地產市場和房地產企業，被社會公眾關注的頻率是非常高的，最突出的一點就是房地產開發企業的行業利潤率普遍較高，最近中央對房地產市場的管理逐步地在趨於規範和嚴格，對於房地產的稅收逐步地加強管理，提出了一係列的整管意見，從2002年開始，房地產企業就被國家稅務總局以及他所領導下的全國國地稅係統列為專項稽查的行業。同誌們可能不太清楚什麼叫專項稽查，專項稽查它要求的覆蓋麵是百分之百，不像我們平常抽查日常稽查企業，它的覆蓋麵達到10％就可以。那麼我們房地產企業列入專項稽查以後，覆蓋麵是百分之百，就是凡是你在地稅係統登記的房地產開發企業，都要接受稅務檢查。從2002年開始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，連續四年房地產企業都列為重點稽查企業實屬罕見，特別是2005年，2005年房地產列為全國專項稽查行業，跟過去三年相比有一個質的飛躍，這個質的飛躍就在於今年我們房地產稅務稽查的水平全麵提高了，前幾年房地產稅務稽查來流於表麵。所謂流於表麵就是看你的帳麵，你帳麵反映多少收入，反映多少開發成本，配套費用，就按照你的帳麵來征你的稅，欠稅的就補交。今年不一樣了，今年不一樣的地方在哪裏呢？跟房地產企業打交道多年以後，稅務部門自身也積累了一套稽查房地產企業的經驗和方法，毫無客氣地跟大家講，房地產企業的稅務稽查，實際上是非常簡單的。房地產企業的會計的帳目，是不可信任的，房地產所有的合同憑證是唯一稽查的依據，我剛才講到的這兩句話，已經形成全國地稅係統的共識。從收入角度他隻需要到房屋土地管理局抽調你某一個項目的所有購房合同，以及抽調你這個合同所對應的所有的契稅，拿那個契稅倒除一下契稅稅率，就得出你這個項目的交易全額，從而確定你的收入總額。然後收入搞定以後，再搞定你的成本，把你所有的與建築公司簽的承包合同和你相關的管理費用加在一起，就是你這個項目的開發成本和費用，收減支就是你的利潤交所得稅和土地增值稅。
　　 應該說，稅務局他自己也積累了一套戰術方法。在這種戰術方法下，我們房地產企業今年紛紛地落馬，就我了解的情況，補稅不低於1000萬的現在比比皆是，可能在座的各位還沒有查到，因為查到今年10月30號為止，所以說房地產企業麵臨的稅務風險是空前的。我現在身上代有五個案子，都是跟房地產企業有關係的。那麼我們現在分析一下這些案件，我把這些問題可以歸納為兩類，一類是企業沒有做好納稅遵從工作，遵就是遵守的遵，從就是服從的從，這個工作沒有做好。對於房地產企業要交哪些稅，這些稅如何計算，在什麼時間交，什麼時間清算，一般來講不是很清楚，特別是不少開發企業的會計對收入什麼時間結轉，成本什麼時間結轉稀裏糊塗，帳做得也是稀裏糊塗。所以納稅遵從工作肯定做不好。我就是問大家你們知道房地產企業的收入應該什麼時間結轉，是收到業主的款項，還是等到房屋竣工後交付使用，還是等到開出稅務局的發票，你們覺得哪一個作為依據，還有一個是不是等業主把產權證辦下來以後來結轉你的開發收入，哪一位同誌能告訴我？你賺的錢什麼時候叫收入你都搞不清楚，你說稅收能搞清嗎，這是最基本的命題，你收到的錢什麼時候叫收入，什麼時候不叫收入，《稅法》對收入這個概念是最最基礎的一個概念，如果你賺的錢什麼時候叫收入，什麼時候不叫收入區別很大的，不叫收入就不能征你的所得稅，就不能征你的土地使用稅，哪同誌可以告訴我，房地產企業究竟什麼時候結轉收入？我坦率地告訴大家，現在全國房地產係統，都不太清楚什麼時候結轉收入，是全國，而不是某一個地區，有混亂到這個地步，稅務局他能不狠狠查你嗎。
　　 收入的概念在《稅法》上，在《會計》上是不同的，結轉時間在《會計》上和《稅法》上也是不同的，在《稅法》上營業稅的收入概念和所得稅的收入概念在結轉上也是不同的，這就需要我們把握住收入結轉的時間以及收入本身這個概念，這是一類，就是納稅遵從工作沒有做好，說白了就是指各種經濟交易事項完成後的納稅申報及其相關工作沒有做好。房地產企業所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一納稅遵從工作，遵守的遵，服從的從，納稅遵從工作，如果是一個名詞解釋的話，所謂的納稅遵從就是指房地產企業各種經濟交易事項，已經完成後的納稅申報，以及與之相關的一係列的工作。它的特點是各種經濟交易事項已經完成，就是我們俗話講的“生米煮成熟飯了”想改也改不了，剩下就是要按照《稅法》老老實實去納稅，這是第一類工作。第二類工作，納稅籌劃也沒做好。什麼叫納稅籌劃？籠統地講就是指企業各種經濟交易事項沒有完成，或者尚未發生的納稅準備工作。它的特點是企業的各種經濟事項還沒有完成，完全可以來得及事先加以調整，事先加以改變，事先進行重新計劃安排，目的是盡可能地完善稅收風險，盡可能地降低企業的稅收負擔。總體來講，一個房地產企業要做的稅收工作實際上就是包括這兩個方麵，二者表現為內容不同，但是又有著千絲萬縷的聯係。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了納稅遵從，納稅籌劃就好比是建在沙灘上的房子，沒有基礎，容易坍塌。話又說回來，如果我們一個企業完全地停留在納稅遵從的狀態，又使我們企業的納稅工作變得相當地被動，因此又要根據企業經營活動的實際情況，要上升一個層次，根據《稅法》的要求進行適當地調整、安排，以解決稅收負擔過重的問題。所以納稅策劃又是納稅遵從的深化和升華，是對《稅法》靈活地應用。我在這裏告訴大家，我們中國房地產企業納稅的情況，如果從我剛才講的兩個角度來說，我們大多數房地產企業納稅籌劃工作沒有做，根本沒有開展。納稅遵從工作做得也不夠好，大多數房地產企業的納稅工作是處於非常的自然的狀態，自然的原始的狀態，我們講就是（英文），就是非常自然的納稅狀態。也就是說《稅法》是怎麼規定的他不會主動了解，他所了解的《稅法》就是他的辦事人員所了解的《稅法》，很自然，很純真，我們企業的納稅很自然，很純真，我用這個詞來形容可能大家接受不了，但是事實上就是這樣。如果到企業做稅收調查的話，你發現他根本就沒有專門稅收業務的學習時間，也沒有專門稅收納稅籌劃的時間，辦事人員壟斷了納稅大權，想交多少稅就交多少稅，當然我們老板也幹預納稅，想讓他結轉多少就結轉多少，想讓它虧損就虧損，想讓它盈利就盈利，這種對稅收的雕琢、修飾、粉飾，都是以沒有做好納稅遵從工作為前提的。這是我給大家所將的房地產企業處理納稅事物分為兩大類，今天我給大家講第二類工作稅收籌劃工作，我心裏很清楚，講第二個內容就好比建在沙灘上那麼困難，因為大多數的企業會計包括老板，對房地產企業稅收政策實際上了解很少，如果你不了解中國的《稅法》和稅收政策，特別是房地產企業的《稅法》和稅收政策，你又怎麼可能下手去搞籌劃呢，所以我在講籌劃的時候，必然的要講到房地產企業的稅收政策和稅收法規。
　　 那麼在講義裏麵我給大家送了一份禮物，我把房地產企業到目前為止主要使用的稅收政策，都會編到講義當中，全國你找不到一本書，一本雜誌來專門彙總房地產企業的稅收政策，所以請大家珍惜它，這是凝結著我們工作結晶的東西。我再講一遍，在全國你找不到一本雜誌，找不到一本書專門彙集房地產稅收政策，所以政策彙編都是各行各業彙在一起，你讀它的彙編很快就睡著了，為什麼？因為很多的政策，比如說增值稅的政策跟你沒有關係，跟房地產企業確實沒有關係，但是在這裏我彙編每一個政策都是和房地產開發企業有著天然的聯係，因為這個政策就是針對房地產開發企業的。因為時間關係，如果你們是財務我會專門給你們講一講政策製定的背景和它所指的特定的環節，我會像畫圖一樣把企業生產經營把它的立項、開發、銷售、利潤分配等環節我會專門細致給我們這些辦事人員講解，但是大家都是企業老總管理者，那麼你們大可不必去操作具體的納稅事務，但是作為納稅籌劃這門課程，確實作為我們課程的基礎，也就是說學習這門課程，它實際上已經了解中國的稅法以及稅收政策，作為這門課程入門的課程，我在這裏跟大家講一下。同時學習這門課程，還需要我們了解起碼的會計知識，因為所有的納稅資料都來自於企業的會計資料以及跟會計資料形成有關的合同、章程、憑證有關，所以懂得記帳原理，懂得報表分析，對納稅籌劃也是大有幫助的。 第三個知識就是要了解國家相關的經濟法律知識，比如說《公司法》、《金融法》、《工商注冊有關規定》、《銀行開戶有關規定》等等，這些對於我們企業做籌劃也是關聯度非常高的，因為任何的籌劃都是對企業經營活動的調整，經營活動的調整必然要觸及到其他門類的經濟法律的監督和管理，如果我們對其他的經濟法律的監督和管理不了解的話，很容易出現新的問題，稅收問題解決了，但是會出現新的問題，所以需要一個更加綜合的、宏觀的角度來解決房地產企業稅務籌劃的問題。第四個知識，就要了解房地產企業的綜合企業管理知識，這一點我們在座的基本上都具備，因為這個方麵知識缺乏主要是會計人員缺乏，他不能夠站在更高的角度來了解企業的籌劃，實際上企業的籌劃是對企業具體經營活動的一次徹底的調整，完全脫離了會計記帳，脫離了事後反映的傳統模式，請大家聽清楚我的措辭。

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