物業管理的經濟學分析(DOC 46)

問題在於就物業管理而言，其基礎理論研究到底應該包括哪些內容，從哪些方麵著手進行這種研究。物業管理作為一種現代社會必不可少的服務業，其發展的曆史尚不長。但分析其本身，有幾個突出的特點。其一，物業管理從房地產的再生產循環的過程中看，既要參與生產、建設階段，又要參與消費、使用階段；從物業管理所聯係的當事人來看，既包括開發商、業主、使用人，又包括有關政府部門、具體的專業服務企業，因而具有一般企業所不具備的複雜性。其二，物業管理企業所提供的服務是供給於特定的消費者----業主和使用人，這種服務對象的獨特限定範圍使其區別於一般企業其產品麵對於普通社會大眾的情況。其三，物業管理提供的服務是多樣的，其中既包括有形的管理、修繕、服務，也包括無形的環境、氣氛、形象；其中既有可以“誰出錢、誰受益”的可以私人消費的一般服務；也包括那些隻能由全體業主和使用者集體消費、享用的具有某種“準公共物品”性質的獨特服務。針對這三個方麵的特點，我認為物業管理的基礎理論應包含以下三個方麵的內容：

作為物業管理的基礎理論，其第一個方麵的內容應是從理論上闡明物業管理作為一個行業其產生、發展的必然性。不僅僅是從現實需要的方麵去佐證，更要從物業管理作為因應現代技術發展和產權製度安排的製度創新的角度去發掘其內在規律的必然性，並從理論的高度上去審視物業管理的實質及內容。基礎理論第二個方麵的內容則是闡明物業管理作為一個企業其所提供的特殊“產品”—物業管理服務。這種物業管理服務是對房屋、設備、設施、市政等進行的全方位、多功能的經營、管理、服務。這些經營、管理、服務中較獨特也是較複雜的部分是那些隻能由全體業主、使用者集體消費的“公共性”的服務。基礎理論必須對這種介於一般私人物品和財政提供的公共物品之間的特殊服務進行闡釋分析。基礎理論第三個方麵的內容則應集中於物業管理市場環境培育，即市場各行為主體的規範等問題。如物業管理企業的專業化、規範化建設；業主委員會製度的建設與完善；政府相關部門與行業組織的效率改善等。

從物業管理基礎理論研究的展開途徑上看，主要是借鑒理論經濟學的最新進展，用適用於物業管理這個新生事物的基本經濟學原理去構造其理論分析的框架。這些基本原理包括現代產權理論、外部性理論、公共物品理論、公共選擇理論、社會分工理論、委托—代理理論、服務經濟理論等等。本文下麵就分四節從上述的部分經濟學原理出發，來對物業管理的基本問題作些初步的分析、探討

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