抵押貸款的運作.ppt52

第三章 抵押貸款的運作
杠杆原理
抵押貸款的償還
抵押貸款的運行過程
抵押房屋的使用和管理
利率變化對還款額的影響
期前還款的處理
其他抵押貸款類型
第一節 杠杆原理
杠杆原理是靜態地分析房地產投資收益的會計工具，是基於現金流會計準則的分析方法，在房地產金融和房地產開發、經營中具有非常重要的作用。
一、杠杆原理的特性
1.基本概念
資產總額V：在房地產經濟中是特指某項房地產投資的市場價格，即買入價。
負債M：特指購買該項房地產而借入的資金。
股東權益E：特指在該項房地產投資中投資者所投入的自有資金。三者的關係是：V=M+E
M/V為負債比率，在投資的初始期即為按揭成數（貸款比率）
E/V為權益比率，在投資的初始期即為首付成數（首付比率）。
收益CF：指在房地產經營中每年所產生的淨現金流，即每年經營收入減去經營費用的差值。在房地產經營中，淨營業收益的分配為兩部分：a付給銀行貸款利息，b股東收益。
即:CF=M*i+股東收益
資產收益率：R=CF/V=CF/（M+E）
股東收益收益率：Y=股東收益/股東權益=（CF-M*i）/E
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