年房地產行業投資分析報告(PDF 96頁)

摘 要
1998年住房改革後， 房地產業高速發展，日益成為推動國
民經濟發展的主要力量，它在社會經濟生活中的重要性日益突出。
作為商品， 房地產有其特殊的特點：不可移動、建設周期長、
可作為投資品、使用期長。所以， 房地產業呈現出不同於其它產業的
情況。
供給方麵，由於房地產不可移動，所以 房地產業的地域性非
常強，跨地區經營困難較大，產業集中度較低。我國 房地產業是勞動
密集型和 資金密集型產業，技術水平低，勞動效率低，企業規模小，
資產 負債率高。這幾年，房地產業發展較快， 房地產供給增長迅速，
企業的效益較好，不少 資金投入到 房地產業來。由於土地製度的原因，
政府對 房地產供給有很大的控製力。
需求方麵， 房地產中住宅是人們的必要消費品，目前城市居
民在住宅上的消費較少，有較大的增長潛力。從人口增長以及城市化
進程來看，在未來的20年裏， 房地產需求是會很旺盛。而且目前我國
人均居住狀況的改善也需要增加大量的住房來解決。作為投資品，房
地產受到越來越多的關注，總體上投資需求還不是 房地產市場上的主
導力量。
整個市場雖然由於銷售的增長，空置率近年來有所下降，但
空置的房地產麵積上升，以及投資過於樂觀，租金收益走勢和 房地產
價格的背離，風險有所上升。市場出現調整的可能加大，但由於需求
的長期增長，以及政府對供給的控製，調整的幅度不會很大，因此對
於未來 房地產 行業的情況，我們是謹慎樂觀的。
由於建設周期長，以及投資的影響，使得 房地產的價格波動
大，國際上的教訓很多。我國 房地產價格有上漲的趨勢，各地的情況
差別很大，2003年上海的房價超過北京，成為我國 房地產價格最高的
省市。目前我國 房地產業有三次“啟動”：1992年、1998年和2002
年，大致是5年一個周期。
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