物業管理的經濟學分析(DOC 47頁)

引 言

物業管理在我國是一個新興行業，而從物業管理行業本身來講，又是一個極其複雜的綜合性行業。如何適應中國的國情，在我國的特殊社會、經濟環境下健康、順利地發展物業管理行業，是一個迫切需要解決的嚴峻課題。從物業管理體製在我國的發展實踐看，沿海發達地區的城市和一些大型省會城市開展早、發展快；但從全國範圍內來看，全麵推廣專業化、社會化、經營型的物業管理體製仍然麵臨許多困難。從物業管理的研究看，近年來已有許多有識之士開展了物業管理體製的研究，一方麵總結了許多成功的經驗，另一方麵也引用、借鑒了許多國際上成熟的做法。但從這些研 究看，屬於實務操作性的東西較多，而屬於基礎理論研究的較少。綜合實踐發展和理論研究兩個方麵的需要，筆者認為當前應加強對物業管理的基礎理論的分析。通過這種分析，可以更加深刻地理解物業管理的地位、作用，同時也為在發展物業管理行業的實踐中所遇到的現實問題提供理論解答，為發展中國物業管理的對策研究提供理論指導。事實上，二十年的改革開放實踐證明，任何一個方麵改革的現實突破都首先依賴於其理論上的突破，物業管理當然也不例外。

問題在於就物業管理而言，其基礎理論研究到底應該包括哪些內容，從哪些方麵著手進行這種研究。物業管理作為一種現代社會必不可少的服務業，其發展的曆史尚不長。但分析其本身，有幾個突出的特點。其一，物業管理從房地產的再生產循環的過程中看，既要參與生產、建設階段，又要參與消費、使用階段；從物業管理所聯係的當事人來看，既包括開發商、業主、使用人，又包括有關政府部門、具體的專業服務企業，因而具有一般企業所不具備的複雜性。其二，物業管理企業所提供的服務是供給於特定的消費者----業主和使用人，這種服務對象的獨特限定範圍使其區別於一般企業其產品麵對於普通社會大眾的情況。其三，物業管理提供的服務是多樣的，其中既包括有形的管理、修繕、服務，也包括無形的環境、氣氛、形象；其中既有可以“誰出錢、誰受益”的可以私人消費的一般服務；也包括那些隻能由全體業主和使用者集體消費、享用的具有某種“準公共物品”性質的獨特服務。針對這三個方麵的特點，我認為物業管理的基礎理論應包含以下三個方麵的內容

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