房地產開發企業如何進行納稅籌劃(doc 70頁)

房地產開發企業如何進行納稅籌劃內容提要：
很巧合，我剛才下課的時候接了一個電話，是遼寧丹東市一個房地產公司打來的，現在有一個香港的客商，在當地招拍掛買了一塊地，這個樓蓋了一半，這個開發商也是非常有實力的開發商，現在想把香港客商這個在建項目買下來，想買下來，現在到什麼狀態了呢？就是這個樓等於是12層蓋了4層，香港的客商提出的要求，就是你加八百萬，兩千八連公司一起賣給你，他現在問我，我是買公司好，還是買在建項目好，我說在建項目你能買嗎？在建項目買不算土地，不用招拍掛了，肯定能買下來，沒有問題。大家說他應該想辦法幹什麼？買在建項目，我說你買股權，八百萬差價，所得稅和土地增值稅和將來個人增值稅都沒有辦法列支。
還有一位同誌問我，聽說你這個項目差價有幾個億，現在怎麼得了？你這幾個億，將來成本怎麼列支，將來你這幾個億從稅務上直接形成利潤，形成利潤以後，不得了，稅務三個億的差價，至少要交一個億的稅，不得了的事情。所以，我們經營決策，當然剛才講了一個問題，不買公司可能也買不了項目，有它的難處。但是，我覺得雙方都對稅法有問題的話，就要坐下來認真談了，把稅法作為雙方談判的一個重要的事先考慮的因素，說在明處。就是說我如果買幾個億差價的公司，我將來稅收怎麼處理。那麼，你必須要對我做出讓步，就是說價格做出讓步，或者給對方出一個難題，你必須給我開據經營性發票，不要開資金往來發票，因為股權轉讓肯定給收據或者是開資金往來發票，這些東西沒有用，將來進不了成本。那麼，帶來了一係列的問題。大家看選擇法在我們房地產企業經營當中重要不重要？很重要的，可是我們企業決策的時候，往往找不到替代的方案，找不到可供選擇的方案，往往擺在我們麵前的就是一個選擇，你非這麼做，不這麼做，你就不能交易。所以，選擇法給我們的稅務師們，給我們的籌劃人員提出了挑戰，那就是一定要深層次的參與你客戶的管理，就是你能夠設身處地為他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那麼，選擇法也是廣泛應用在房地產開發階段，銷售階段和利潤分配階段等多環節，甚至包括公司注冊階段。給大家提供幾個選擇，新版房地產企業時，實物投資好，還是貨幣出資好？哪一種更有利於節省稅收？同意貨幣出資好的舉手？七個人。同意實物出資好的人舉手？兩位。我們分析一下，如果貨幣出資，打到房地產帳上的話，你這個帳上的錢能提折舊嗎？帳上的錢不但不能提折舊，還會滋生利息，利息要交33％的所得稅。實物出資呢？比如用一輛寶馬車投資，寶馬車到公司以後要依法既提折舊，折舊增加了房地產公司的開支。所以，實物出資好於貨幣出資的原因在於會發現攤銷或者是折舊杠杆作用，要有錢投進去，起不了這個作用。所以，在這個選擇當中，我們房地產企業大多都選錯了，肯定是實物出資好。實物出資有四大好處，第一，實物出資將對房地產企業產生折舊效應。房地產企業一旦發生折舊費用，無論形成開發成本，或者形成管理費用，都將對房地產企業的利潤是削減的過程。第二，以土地和房屋投資，將免征營業稅和土地增值稅，會發生免稅效應。請大家把講義翻到第57頁，我們來佐證我這個結論的正確性，57頁，財稅2002，191號文規定，是這麼寫的，以無形資產，土地是不是無形資產？是。以無形資產，不動產，投資入股與接受投資放十利潤分配，共同承擔風險的行為不征收營業稅，同時對該股權的轉讓，也不增收營業稅，所以土地和房屋的投資，將營業稅一免到底，是一個了不起的免稅政策。下麵，看一下增值稅的免稅，你們講義上沒有，沒有就看我這裏的文件。財稅1995，48號，關於土地增值稅一些具體問題規定的通知，第一條，關於以房地產進行投資聯營的征免稅問題，關於以房地產進行投資聯營的，投資聯營的一方以土地（房地產），作家入股進行投資，或者是作為聯營條件，將房地產轉讓的所投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。所以，我們用實物投資，土地和房屋投資，也是免土地增值稅的。所以，實物投資還會發生巨大的免稅效應，這是第二個好處。第三個好處，實物投資有評估增值空間，為個人財產和集體財產的增值，創造了機會。比如說我們後麵講到納稅方法之一，比如我現在有一個免稅公司，我有一棟寫字樓，那麼你現在是房地產公司缺辦公樓，怎麼辦呢？有可能把這個寫字樓評估增值投到你那個公司去，你那個公司拿到我的評估報告作為固定資產入帳，既提了房屋折舊費用，必然隨著高的價值提的折舊就是高了，這樣就把企業整體資產提高了。有的企業想把規模做大，實際上就是通過評估來倒手的，這樣就評估增值有空間。如果我這個企業處在免所得稅期間，那麼我這次評估的行為，對我所得稅的影響很小。比如說大家剛才看了，我安置退伍士兵企業，三年免所得稅，所以我評估增值也不怕，評估增值即使視同銷售繳納所得稅，我這個企業免稅。所以，我免稅企業將資產評估增值投到非免稅企業，房地產企業是非免稅企業，投到房地產企業的時候，房地產企業接受到我的資產房屋是增值後的，因此增值後的資產將發揮較高折舊的效應。所以，這邊不交稅，卻提高了房地產折舊成本，起到了這麼一個合法的節稅的目的。房地產稅肯定是要交的，但是房地產稅和我們所得稅相比，當然所得稅貴，中國有一句古話，叫做兩弊相權，取其輕，如果非要交稅，就找交稅少的項目交。我問你，房子放在那兒，不評估增值，也是交房地產稅，特別是將這個房子用於出租的話，房地產稅實際是一樣的，評估增值也好，不增值也好，房地產稅都是根據租金收入2％增的。所以，跟你評估增值沒有什麼直接關聯。這是我講的第三個好處，有評估增值空間。第四個好處，有利於規避個人所得稅。假如我有一輛寶馬車，現在我有一個項目公司要開辦，這個寶馬車現在在我個人名下，我評估一下，將這個寶馬車通到項目公司去。這個寶馬車開了七、八年，按照道理折舊折的差不多了，但是我評估一下，可能這個寶馬車還值五、六十萬。那麼，五、六十萬投到我的項目公司去，帳麵股本表示為張某某六十萬股本，這時候變成我的股本了。我問大家，如果這個項目公司注銷了，我往會抽股本，是把原來寶馬車拿回來，還是拿六十萬的現金？你發現我把一輛破寶馬車投進去，拿回六十萬現金，這六十萬現金不交個人所得稅，因為它是我的股本，但是我如果拿回八十萬，多了二十萬，要交四萬塊錢個人所得稅。如果還是拿六十萬回來，很顯然我這六十萬一個方麵起著變現作用。另外，我抽回六十萬現金還不交個人所得稅。如果我從這個意義上來講，實物投資好，還是貨幣投資好？你們心裏自然有了一杆稱，這就是選擇法在企業經營當中的應用。我估計回去以後，大家在辦項目公司的時候，肯定會想起我的話，實物出資好，找一個評估機構，把我的車評估一下投進去，而且我這個車自己開著也提不了折舊，費用也不能報，報也要扣稅，幹脆投到企業算了。我交大家這些方法都是合法的，不要有任何的顧慮。反而有一些企業做假帳，那個風險太大了，也不符合君子行為。實物出資是允許的，像汽車、住房，是這樣，現在工商局是這樣的，實物出資有一個評估報告，根據評估報告在公司章程當中著名一下，出資方式是實物的，還是貨幣的。我們國家公司規定，隻是對無形資產出資不能超過注冊資本的25％，是可以的。我剛才給大家講了一個，剛才一個房地產公司寫字樓一千問，評估成五千萬，這個主意是誰出的呢？是工商局人出的，然後變成五千萬。工商局人出主意，稅務局找麻煩，讓補交八百萬的個人所得稅，分三年償還，這是我上午給大家舉的例子，這是真實的例子，不是我坐在家裏麵編出來的。我個老師的身份是雙重的，我一方麵是老師，另一方麵還是商人。你看給你們發資料，那都是商人的行為。那麼，商人好處是什麼呢？我如果是老師的話，我講課沒有幾個人願意聽，因為我在學校待的時間長，政策離我越來越遠，企業利潤離我們越來越遠，將來給你們講課都是來自實踐第一線的同誌，他有自己切身的經曆，給你講的案例都是真實的，甚至有可能你明天本人也碰到這種情況，我相信大家肯定碰到類似的，或者是更新型的問題，我們要用新的文件，新的角度，解決你新的問題。這是給大家講的選擇法，選擇法例子太多了，比如說材料你小規模納稅人材料好，還是一般納稅人材料好？小規模的，對，一般增值稅納稅人肯定是買一般納稅人的，但是作為房地產開發商買小規模，隻要質量保證。為什麼呢？因為小規模納稅人出售的材料所含增值稅比一般納稅人少了11個點，或者是13個點，也就是說價格便宜，有利於節約開發成本，這就是選擇法，考慮了稅收因素。一般納稅人不賣17個點，賠死了。小部門納稅人隻需要加四個點，或者是六個點就可以了。所以，同樣質量，消費者一定要便宜一點，這都是屬於選擇法。所以，你懂稅以後，在公司決策當中不會犯錯誤。這就是我們講的選擇法的威力。後麵還有一些方法，我在講義裏麵講了充分利用稅收優惠政策，特別是房地產企業自身的優惠政策，一定要抓緊利用好，比如說營業稅裏麵，我給大家講了五條優惠，土地增值稅講了六條優惠，我們企業如果有條件能創造利用這個優惠政策的話，就應當盡量創造條件去利用。那麼，第三、第四、第五，時間關係，就跳過去，你們再看看我那本書，書上寫的也比較詳細。
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