房地產行業周期不是古典型是增長型（pdf 17)

房地產價格長期趨於上升是常態。房地產長期供給曲線趨於上升而且越來
越陡峭，在這種情況下，隻要長期內需求趨於上升，房地產的長期價格就
會一直趨於上升。美國、英國、韓國等國家在正常的經濟成長過程中，房
地產價格確實呈現長期上升趨勢。
漸次轉變的需求推動房地產長期需求及其長期價格上升。房地產長期價格
上升說明了長期內的需求受到某些因素的支撐而趨於上升，對日本等國數
據分析發現，“某些因素”事實上主要是工業需求、民用需求和商業及投資
需求之間的依次轉變，這些因素支撐了房地產需求繼而價格的長期上升態
勢，同時也揭示了房地產結構的變化規律。
長期價格的上升和長期內需求的增長決定了房地產在一國經濟發展過程中
的支柱地位趨於上升。從本質上說，這可能是由房地產作為一種最基本的
不可替代的生產生活要素的地位所決定的。這說明在一國經濟發展的大多
時間中，房地產業以快於總體國民經濟增速的速度增長。
至少在工業化和城市化及其後的經濟發展過程種，房地產價格周期是增長
型周期而非古典型周期。房地產價格周期在很大意義上是其增長率的波動
周期，而非絕對價格水平本身的周期。而金屬資源價格周期是古典型而非
增長型。房地產價格下跌雖然曆史上時有發生，但並不是慣常性和周期性
現象，往往是在增量需求突然增加後突然消失的情況下產生的特殊情況。
工業化和城市化完成之後，經濟虛擬化程度的提高和房地產資產屬性的增
強往往增加房地產價格劇烈波動的可能性。另外，日本經驗顯示，房地產
價格漲幅最大上漲速度最快的時期是在1970 年代以前，但這時日元尚未開
始升值，後來的彙率升值反映了國內生產要素重估對房地產價格的提高作
用，同時在資本流動角度起到了推波助瀾的作用。
超越景氣思維，戰略性關注商業地產和全國性居宅地產。對待房地產，我
們建議以超越景氣思維的方式。另外，住房消費的收入彈性較小，當經濟
周期劇烈波動時，住房支出變化較小使得住房消費在總支出中的比重呈現
反周期特征。而商業房地產，“其波動周期與宏觀經濟相比顯得更長，與經
濟波動也沒有直接的聯係”。而工業房地產，“其波動與宏觀經濟聯係非常
密切，被認為主要是由於經濟波動導致了需求變化”。
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