某地產定向增發調研報告(ppt 27頁)

某地產定向增發調研報告目錄：
一、公司概況
1.1 跨入行業龍頭行列.....................3
1.2 高負債造就高成長.....................5
二、銷售與核心競爭力分析
2.1 銷售仍然喜人.......................7
2.2 逆市持續熱銷壓力頗大...................9
2.3 核心競爭力確保優勢地位..................12
三、風險提示
3.1 資金壓力凸顯.......................17
3.2 土地儲備增速過快可能導致周轉進一步下滑..........19
四、估值
4.1 PE估值..........................21
4.2 NAV估值......................... 22
五、投資建議
5.1 估值敏感性分析......................24
5.2 投資建議.........................25

某地產定向增發調研報告內容提要：
1.2 高負債造就高成長
地產行業是資金密集型行業，快速發展必須有強大的資金支持。資金麵的供給往往與宏觀經濟密切相關，經濟的高速發展往往給房地產企業帶來發展契機。在過去房地產行業高速發展的幾年，公司準確地把握了發展機遇，采取了高財務杠杆下快速銷售的戰略，是公司實現快速發展、跨入行業龍頭行列的重要戰略。保利的資產負債率在招保萬金中一直最高，2005 年達到85%，財務策略較為激進。事實上，公司準確地判斷了房地產行業的高速發展，在地產大牛市的背景下，高資產負債率不僅沒有成為公司的負擔，反而成為享受行業高景氣帶來的高收益的重要策略，使得公司在短短幾年裏從一個區域開發商一舉成為行業龍頭。
2.2 逆市持續熱銷壓力頗大
延續我們在中期策略對行業調整的判斷，目前房地產行業仍處於滯脹階段，隨著調整的深入，持續逆市熱銷將有很大的壓力，原因如下：
上半年熱銷並非普遍現象
上半年公司實現銷售合同金額107 億，銷售麵積131.4 萬平米。從銷售額來看，北京、上海、廣州三地銷售額占到60%以上，集中度較高，此外，北京、長春的三個項目開盤當天就實現了總計27.11 億的銷售額，公司上半年在售樓盤近30 個，這三個樓盤銷售額就占上半年銷售額的近25%；從銷售麵積的區域情況來看，北京、廣州、重慶、沈陽、長春5 個地區銷售麵積占總銷售麵積的74%。可見，公司上半年取得銷售佳績仍依賴於幾個重要城市、重要項目，熱銷並非普遍現象。
全國化布局還未進入全麵收獲階段
到目前為止，公司已進入19 個城市，土地儲備達2000 多萬平米，多布局於長三角、珠三角、環渤海三大經濟圈及其它大中城市基本完成公司既定的全國化布局，由於項目多於07 年及今年上半年所獲，布局剛剛完成，公司下半年銷售中北京、廣州、上海等一線城市貢獻度仍然較高，其他城市的儲備對銷售的貢獻預計明年才能完全凸顯，進入全國化布局的全麵收獲階段還需時日。

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