北辰實業新股定價(PDF 11)

估值：綜合運用PE 法、RNAV 法，所得公司合理
價值為3.70-4.45 元/股。短期目標價：2.65-3.20
元，中期目標價3.2-4.45 元。
正宗的奧運概念，公司所有的投資物業，以及絕大
多數的開發物業，均位於奧運體館附近，其中國家
會議中心、媒體村更是主要奧運工程之一。
低風險是公司重要優勢特點：租賃在利潤貢獻中占
據半壁江山，決定了公司的政策及市場風險，明顯
低於一般開發企業。另外，公司開發項目主要位於
亞奧商圈或為稀缺別墅，也決定其相對較低的風
險。
投資租賃業務，管理尚好，但規模較小。主要為亞
運村47 萬m2 商務地產，年利潤貢獻1 億元左右。
未來的規模擴張值得期待：08 年後，60 萬m2 在
建投資物業竣工，正常運營後，預計可帶來稅前利
潤增量4.6 億元，EPS 增加約0.10 元/股。
開發業務，項目雖質地優良，但毛利率一直低於行
業平均水平。主要原因預計在於，建安費用偏高。
新會計準則實施，將為公司股價的提升帶來契機。
07 年，若公司對現有投資物業采用公允價計量，
帳麵淨資產預計將達到2.95 元/股；在建投資物業
全部投用後，帳麵淨資產預計將達到3.85 元/股。
風險因素：政策及市場風險。07、08 年，公司的
增長主要依賴於開發物業結算規模的擴張，本文的
測算也主要參考公司增發資料的預測，其立足點在
於：北京住宅市場能夠保持較好的銷售，這一假設
本身存在不能實現的風險。
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