開發小區內車庫的納稅處理(doc 16頁)

開發小區內車庫的納稅處理內容提要：
問：我公司開發的一個住宅小區建設了部分車庫，有些是利用人防工程，有些是利用地下基礎。利用人防工程的車庫沒有產權，利用地下基礎的車庫有產權。我們在銷售住房時將車庫一起銷售，轉讓了30年的使用權，請問這樣做是否穩妥，怎樣才能夠節省稅費支出？
答：一、關於車庫的成本核算
根據國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號文件，以下簡稱《辦法》）的規定，企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
貴公司在小區內建造的獨立車庫，應當單獨作為開發產品——國庫核算。對於在樓房地下的車庫，有些是利用人防工程建造的，有些是利用地下基礎建造的。很難具體劃分，根據《辦法》的規定全部作為配套設施費核算，不形成開發產品——車庫。
二、關於車庫的處置
（一）地下車庫的處置
地下車庫已經作為配套設施核算，其成本在售房時已尼得到回報。那麼，應當定性為非營利性的，其所有權歸全體業主。
鑒於當前各物業公司的物業管理費很難全數收回，在部分物業公司入不抵出，依靠母公司——房地產開發企業生存的情況，建議你公司用地下車庫為業主保管車輛，收取保管費用，用這部分收入彌補收入的不足。在稅收上，應當就保管收費繳納營業稅及附加。根據《財政部、國家稅務總局關於具備房屋功能的地下建築征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）的規定，對於與地下房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算征收房產稅。地下車庫是為業主保管車輛，屬於業主自用，按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號）的規定，房產稅稅由房產產權所有人繳納，自用房產依照房產餘值計算繳納，稅率為1.2%。但是，地下車庫的原價為零，所以，元法計算房產稅。
胡促銷策略上，可以宣傳為“買住宅贈送地下車庫的使用權”。嚴格講，這澡過是一句空話，因為，車庫本來就歸業主所有。那麼，物業公司付出了保管勞務，收取車輛保管費也在情理之中，無懈可擊。
……
..............................