收益法的基本原理(ppt 82頁)

主要內容
第一節 收益法的基本原理
第二節 收益法的估價步驟
第三節 收益法實例

第一節 收益法的基本原理
收益還原法的計算公式
一、一般公式
二、淨收益每年不變
公式用途：
1、直接用於計算價格
2、不同年限價格的換算
3、比較不同年限價格的高低
A房地產無限年價格:
4、用於市場比較法中土地使用權年限修正
三、純收益按一定比率遞增（減）
四、純收益按一定數額遞增（減）
遞減沒有無限年
五、預知若幹年以前的淨收益和若幹年後的房地產價格
若t年前的純收益每年相等
六、淨收益在前t年有變化，使用年期為n年
例 題
七、淨收益在前t年有變化，使用年期為無限年
第二節 收益法的估價步驟
一、搜集整理資料
（一）資料搜集的途徑
（二）純收益、還原利率及收益年限的確定
一、純收益 （淨收益）
運營費用＝有效毛收入×運營費用率
（一）淨收益的計算公式
（二）不同類型房地產的淨收益求取
不動產出租中總費用的計算：
（三）有形收益和無形收益
重點2：承租人權益價值評估
（五）淨收益流量的類型
二、還原利率
三、收益年限的確定
1、建築物的經濟壽命晚於或與土地使用權年限一起結束
2、建築物的經濟壽命早於土地使用權年限而結束
四 剩餘技術

..............................