房產轉型養老地產及其投資收益與風險分析(DOC 59頁)

目錄
目錄 I
第一章緒論 1
1.1 研究的背景 1
1.2 選題意義 2
1.3 文獻回顧 2
1.4 創新之處（我也不知道創新點是什麼） 4
1.5 研究方法及思路 5
第二章我國房企目前的困境和轉型之路 6
2.1 我國房地產走過了黃金十年，形成了過熱，出現了弊端 6
2.2 房地產在多年來在發展中走了一條過熱-調整-再過熱-再調整的路子 6
2.2.1 資金麵 7
2.2.2 房地產銷售價格 7
2.2.3 房地產銷售麵積 8
2.2.4 房地產銷售利潤 8
2.3 隨著市場經濟體製機製的不斷完善，舊的模式難以為繼 9
2.4 我國房地產企業在轉型和創新中探索 9
2.4.1 某某：城市配套服務商 10
2.4.2 花樣年：社區運營和服務商 10
2.4.3 某某：城市綜合體運營商 11
2.4.4 恒大：多元+規模+品牌”戰略 11
2.4.5 華夏幸福：搭建產業孵化平台 11
2.4.6 綠地集團：加快形成“3+X”產業集群的總體布局 12
2.5 適應經濟發展的新常態，選擇生存與發展的新路 12
第三章與養老的結合是房企轉型的戰略藍海 13
3.1 供需嚴重失衡導致我國養老市場發展機會巨大 13
3.1.1 養老需求激增 13
3.1.2 老年健康醫療服務存在剛性需求 14
3.1.3 符合老年人需求的養老機構嚴重不足 14
3.2 國家政策對養老產業的支持 15
3.2.1 加強對養老服務的支持力度，尤其是金融行業 15
3.2.2 各級政府要明確養老供地方式，加大對養老機構建設的支持 15
3.2.3 明確落實養老產業的各項稅費優惠政策 15
3.3 大力發展養老產業對國家的重要性 16
3.3.1 開發養老產業是轉變經濟發展方式的重要方向 16
3.3.2 開發養老產業是調整經濟結構的核心內容之一 16
3.4 結論：養老行業存在巨大的發展機會 17
第四章養老地產國內外發展經驗對比 18
4.1 發展養老地產的國際經驗 18
4.1.1 美國 18
4.1.2 日本 19
4.2 我國養老地產發展現狀 19
4.2.1 投資主體競相湧入 19
4.2.2 我國養老地產運營模式多元化 20
4.2.3 主要運作方式呈現三種類型 21
4.3 東西方價值觀差異 23
4.3.1 家庭觀念 24
4.3.2 消費觀念 24
4.3.3 住房觀念 24
第五章養老地產轉型中的金融探索 26
5.1 我國養老地產的地產金融體係 26
5.2 我國健康養老地產融資資金來源 27
5.3 REITs（房地產投資基金） 28
5.3 ABS（信貸資產證券化） 29
5.4 我國健康養老地產融資工具設計 29
第六章基於健康養老地產項目模型的投融資分析 31
6.1 健康養老地產項目模型構建 31
6.1.1 項目基本信息及規劃指標 31
6.1.2 養生住宅開發銷售進度及銷售價格 32
6.1.3 養老運營計劃 33
6.2 項目融資方案 36
6.2.1 股權投資結構 36
6.2.2 項目借款安排 37
6.2.3 養老產權融資 37
6.3 項目收益分析 38
6.3.1 基礎假設 38
6.3.2 收益分析 40
6.4 項目風險與應對 40
6.4.1 產品定位風險 40
6.4.2 市場下行風險 41
6.4.3 持有物業風險 41
6.5 分析與總結 42
第七章結論 43
參考文獻 46
致謝 49
北京大學學位論文原創性聲明和使用授權說明 50

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