保利地產財務分析(DOC 40頁)

內容摘要
一、 行業現狀與公司概況
(一) 行業背景環境
1. 房地產行業特點
(1) 區域的差異。
房地產產品的位置具有不可移動性和固定性，所以特定的消費者隻會在特定的市場區域內來選擇房地產商品，就造成了在不同市場區域內所供給的房地產產品難以互相替代或是競爭的現狀，因而房地產市場較難形成統一，於是也就不存在統一的市場競爭和市場價格，每座城市不同區域的房地產市場也會出現具有各自比較獨特的發展態勢。
(2) 消費的需求差異。
在這種經濟發展大背景下，消費者對房地產產品的需求日趨多樣化，通常會綜合考慮根據房屋的區位、戶型結構、工程建設的質量、房屋周圍的環境、房屋的物業管理水平、住宅周邊的公共服務設置的建設程度以及社區文化等多種因素進行需求選擇，導致房地產客戶群體的需求具有很大的差異性。
(3) 價格的差異。
價格差異過大是房地產商品的最大的特點。以上海、廣州的房地產商品為例，2009 年北京、上海和廣州的商品住宅的均價之間差別在2~3 倍之間，而他們的均價均高出全國商品住宅的平均價格。
2. 2014年房地產“新氣象”
樓市調控告別“一刀切”，限購城市隻剩5個。麵對樓市的迅速變化，2014年樓市調控也出現了由緊轉鬆的情況。有業內人士稱，現實壓力導致政府出台一些政策來緩解樓市壓力，相關政策勢必由之前的遏製房價瘋長，轉變為刺激樓市回暖。自6月底呼和浩特市率先宣布取消限購後，各地方政府便紛紛跟進，僅一個多月的時間裏，相繼又有36個城市以不同的方式對限購政策進行了調整。目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞之外，46個限購城市當中，41個已正式取消或變相放鬆了限購。
房企海外投資井噴，今年有望超300億美元。有機構報告顯示，近年來中國已成為全球資本輸出大國，對外房地產投資增長迅速。2014年全年，中國跨境房地產投資額則有望超過300億美元，超過此前數年海外房地產投資的總和。

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