土地增值稅清算實務(DOC 37頁)

內容摘要
第一部分房地產企業土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關法律解析
目 錄
第一部分 房地產企業土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關法律解析（10月11日下午錄）
第二部分 房地產企業土地增值稅清算中的“5”項成本確定技巧及相關法律解析
第一部分 房地產企業土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關法律解析
一、有關銷售發票開具與否的收入確定
（一）全額開具銷售發票的銷售收入
（二）未開具發票或未全額開具發票但簽訂銷售合同的收入確定
（三）未開具發票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定
（四）未開具發票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定
（一）全額開具銷售發票的銷售收入
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規定：“在進行土地增值稅清算時，如果納稅人已經全額開具商品房銷售發票的，則按照發票所載金額確認收入。”比如業主購買了一套商品房，合同總金額120萬元，發票開具也是120萬元，那麼在進行土地增值稅清算時，就按照120萬元確認收入。
（二）未開具發票或未全額開具發票但簽訂銷售合同的收入確定
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房麵積與有關部門實際測量麵積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。”
比如，業主購買了一套商品房，合同總金額120萬元，已付款120萬元，但銷售發票隻開具了110萬元，還有10萬元會計掛在“其他應付款”，那麼在進行土地增值稅清算時仍然應當按照120萬元確認商品房銷售收入。所以，對納稅人來說，在進行土地增值稅清算時，必須注意將發票金額與合同金額進行比對，並按照合同金額進行調整，以避免直接按照發票金額確認收入而少繳納土地增值稅，進而避免被稅務機關處罰的風險。
（三）未開具發票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定。
應按照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認土地增值稅清算時收入（即按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定）。
（四）對未開具發票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定
應不確認收入的實現（這樣處理和國稅發[2009]31號文件相附），待實際投入使用時再按上述辦法確認收入。
二、房地產代收費用的收入確認
（一）代收費用計入房價或由房地產企業開發票的收入確定
（二）代收費用不計入房價並由房企以外的單位開發票的收入確認
（一）代收費用計入房價或由房地產企業開發票的收入確定
財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規定，對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一並收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅。對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。

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