房地產評估之收益法培訓(doc 45頁)

內容摘要
第一節收益法概述
1.收益法的含義
簡要地說，收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值的方法。
具體說，收益法是預測估價對象的未來收益，然後利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。將預測的未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推出本金，稱為資本化。
根據將預測的未來收益轉換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。
報酬資本化法是一種現金流量折現法，即房地產的價值等於其未來各期淨收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的淨收益，然後利用適當的報酬率將其折算到價值時點後相加來求取估價對象價值的方法。

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