眾籌築屋規劃方案設計(DOC 26頁)

內容摘要
一．問題重述
眾籌築屋是互聯網時代一種新型的房地產形式，它使購房客戶有機會在土地階段就參與房產項目眾籌，獲得定製化服務與更大的購房優惠空間。同時，房產開發商可以通過眾籌大幅降低融資成本，並提前鎖定了購房客戶，降低項目的銷售風險與銷售成本。
現有占地麵積為102077.6平方米的眾籌築屋項目。項目推出後，有上萬戶購房者登記參籌。項目規定參籌者每戶隻能認購一套住房。
在建房規劃設計中，需考慮諸多因素，如容積率、開發成本、稅率、預期收益等。根據國家相關政策，不同房型的容積率、開發成本、開發費用等在核算上要求均不同，我們將結合具體要求及相關政策，建立數學模型，解決如下問題：
1.建立模型對這個眾籌築屋項目原方案的成本與收益、容積率和增值稅等進行全麵的核算，幫助其公布相關信息，有利於信息公開及民主決策。
2.在盡量滿足參籌者的購買意願的情況下，重新設計建設規劃方案（稱為方案Ⅱ），並對方案II進行核算。
3.判斷方案II是否被成功執行，若被執行（其投資回報率達到25%以上），給出相關信息進行說明；反之，則對方案II進行調整，使其投資回報率達到25%以上。
二．問題分析
本題主要是對眾籌築屋項目方案的核算以及設計。在方案中既要考慮群眾的購買意願，又須考慮投資者的投資回報率，以此建立數學模型進行求解。
對於問題一，要求對方案Ⅰ進行全麵的核算。根據核算公式，必須先找出公式中所涉及的參數之間的關係，再運用MATLAB7.1軟件求出需要公布的信息——容積率、成本、增值稅、收益。在計算增值稅時，結合附件2給出的四級超率累進稅率以及優惠政策進行計算，從而得出結果。
對於問題二，要盡量滿足參籌者的購買意願，按照附件1-4給出的滿意比例可得：滿意比例大的房型可以最大限度地建造，從而建立最大滿意率的目標規劃模型，並應用Lingo14.0得到滿足群眾意願的建設規劃方案。首先，對滿意率進行最大目標求解，從而得出最合理的建設方案；然後按照核算模型進行核算，得出方案的成本與收益、容積率和增值稅等信息。
對於問題三，要讓方案Ⅱ的眾籌項目被成功執行，必須使其投資回報率達到25%以上。對方案Ⅱ進行投資回報率運算，判斷結果是否超過25%。若超過25%，方案被成功執行,建立相關性分析，論述其理由；反之，則對方案Ⅱ進行調整，將投資回報率達到25%以上作為一個約束條件，引入最大滿意率的非線性規劃模型中進行求解，從而得到項目被執行的建設規劃方案。

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