某國際定位及物業發展建議報告(PPT 188頁)

城市新區中心板塊邊緣：區位、規劃項目位於河東新區核心區邊緣，
德國工業園區內，城郊結合帶
城市新城中心板塊邊緣：區位、規劃德國工業園目前已進駐20餘家企業，
發展環保、機電、新能源裝備等產業，為國際科技合作試點基地
城市新城中心板塊邊緣：區位、規劃區域內環境優越，大中專院校林立，
政府機關企事業單位聚集，區域內居住人口以中高端收入人群為主，高端宜居氛圍濃厚
城市新區中心板塊邊緣：交通、配套區域內道路建設完善，通達性好，
區域內配套完善，居民生活、交通、辦公便利
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資質平平，存在硬傷，需後天發力：中高容積率，中等規模，商業占比較大，
地塊平整，無自然資源，東北向有加油站，但南向擁有一定的江景資源
環境雜亂，區隔明顯，城郊分水嶺：項目以西為大專院校，
以北以東為工業園區，以南為農田村落，待拆遷農民房，環境較差
三麵環路，車行便捷，通達性好：項目三麵環路，東側臨城際主幹道，
南側臨城市主幹道，車行快速交通便捷，但目前公交係統缺失
新區中心板塊邊緣，居住氛圍欠缺：河東新區已開發板塊邊緣，
無成熟居住氛圍，市內客戶心理距離遠
利用SCQ模型來確定核心問題
S1：湘潭為工業化城市，常住人口多，流動人口少，居住人口類型單一，
且增長緩慢，在一定程度上牽製房地產發展
S2：房地產市場格局初步形成，自成價值體係，
本項目所屬板塊為市府板塊邊緣，板塊處於市場價值空白區域
S3：房地產市場處於初級階段，以本地開發商為主導，
物業檔次以中端品質，中低容積率小高層為主
S4：非資源型高層產品去化速度慢，市場認可度較低，
客戶抗性大，產品價值未能完全兌現，資源型高層去化較好
S5：吉安路與芙蓉東路交彙處以南，城市化進程較慢，
板塊陌生感較強，周邊環境較差，生活配套缺乏，客戶認知度低，抗性大
C：矛盾或衝突 （complication） ——R1與R2之間存在著的矛盾或衝突
Q：提出問題 （question）——實現從R1到R2必須要回答的核心問題
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