某經開區地塊項目整體定位與物業發展建議(PPT 124頁)
某經開區地塊項目整體定位與物業發展建議(PPT 124頁)內容簡介
與客戶進行首次溝通
項目地塊現場查勘
區域宏觀經濟背景研究
房地產市場調研
政府人員訪談
專業人士訪談
一線銷售人員訪談
消費者訪談
項目界定及客戶目標分析
市場簡析與問題結構化分析
核心問題的提出
為解決核心進行多角度多層次的深入研究與分析
項目發展戰略之參考案例借鑒
項目整體定位與發展戰略
規劃實施及分期構思
物業發展建議
根據客戶意見對中期報告進行修改
進行下一階段規劃跟進工作
華地經開區010號地塊項目整體定位與物業發展建議
項目研究的工作階段劃分
項目位於合肥141戰略的重要組成部分、城市主要發展方向之一的經開區內，具有規劃利好
項目位於經開區商業中心地段，交通便捷，多條主次幹道通往老城區等其他區域及城市
地塊四麵臨路，交通便捷，有多條公交線路經過，通達性和進入性良好
周邊基本生活配套齊全，附近廠區較多，但無重大不利因素，不影響項目未來形象
地塊形狀規整，內部高低不平，屬中等規模、高容積率項目
本資料來自 www.m448.com
經開區商業中心地段、中等規模、高容積率住宅項目，基本考慮全高層社區
本土領先型房地產開發企業，即將進入全麵擴張階段
在分析地塊產生背景的基礎上，世聯對於本地塊在集團內承載的曆史使命理解為——
項目曆史使命之下的目標解析——
宏觀市場機會挖掘
隨著市中心土地趨於枯竭，土地供應空心化和郊區化特征更加明顯
西南部發展起步較早，近幾年土地供應相對減少，供地結構出現較大變化
房地產價格拔升、土地供應空心化、城市框架拉大，未來合肥房地產將形成三大板塊
依托政務驅動以及眾多高端的商業配套設施，政務區將引領西南大板塊的發展
作為中心板塊的政務區將逐漸發展成為綜合性商業中心
眾多高端寫字樓的彙聚，大量知名企業將推動政務區發展為商務中心
受區域價值推動，普通高品質住宅供應日益稀缺，高端豪宅產品逐漸成為市場主力
黃潛望板塊依托突出的人文優勢，已發展成城市高端居住片區
住宅項目供應已過高峰期，商業項目集中入市將形成區域性商業中心
政務區和黃潛望中心化和豪宅化將推動客戶流向包括經開區在內周邊的區域
依托不同的價值中心及發展驅動力，經開區可劃分為五個子版塊
項目所處板塊價值基礎優厚，但限於當前開發熱度及品質，價格實現並非最高
依托強勢的資源及良好的區域環境，品牌開發商推動成為熱點板塊，為當前第一梯隊
受政務區中心價值的拉動，但當前受當前產品品質限製，價值一般
擁有湖景資源，但限於區域配套的缺乏及產業區形象限製，板塊價值並不高
相對偏遠，且居於產業區當中、臨近肥西縣，板塊價值較低
價值提升空間及後續的供應情況，將決定後續各板塊價值格局
發達的產業及鄰近肥西區位決定經開區主力客戶為地緣型及肥西客戶
絕對品質追求客戶受物業類型或資源驅動的，未來流動具有不確定性，並非本項目客戶
租賃需求+升值潛力吸引了部分投資客，本項目可抓住，但並不屬於主抓的重點
地緣客戶的精英階層多選擇優勢區域的優質項目，本項目具備吸引這撥客戶的能力
地緣客戶的主流居家階層開始出現置業驅動的細分，品質追求者是我們的捕捉對象
實力較弱的地緣型客戶迫於價格壓力，被迫外溢至金寨路以南板塊置業
未來價格平台提升及子板塊價值格局的演變將推動地緣型客戶置業行為發生演變
品質外溢客戶緣於近兩年政務區和黃潛望板塊的品質性價比產品的日趨稀缺
限於經濟實力，價格擠壓型客戶從房價普遍較高的市區外溢至經開區
周邊板塊的價格平台提升及政務區中心價值的凸顯將為區域帶來更多的客戶
進城客戶因目的不同，在區域上和產品選擇表現出較大的差異性
追求產品品質和城市配套的客戶將成為流向明珠廣場板塊的主流客戶群個體
通過區域市場、板塊價值訴求及客戶特征可以確定項目發展的大方向為主流精英高品質
我們將區域內市場現有產品依據其物業價值進行分級，從中尋找項目的機會點——
綠城玫瑰園——頂級低密度豪宅，核心資源的占有成為其高價值的基礎
以綠城玫瑰公寓、國耀一方城為典型項目，依托資源占有和品質打造奠定物業價值基礎
本案不具備打造頂級低密度和高容豪宅的實力，重點關注主流產品裏的三個層級
產品設置為主流，不關注品質和檔次，或是產證歸屬存在硬傷，完全依靠低價優勢拉動
經開區現有供應絕大部分屬於主流項目，主流品質項目缺失
產品設置主流，市場占位不高，價格實現一般，多集中在6000-6500元/㎡，去化較好
立麵普遍無具體風格，或是有風格但細節打造不足，選用材質多為塗料或麵磚
社區景觀園林整體打造手法一般，水平相對較高的項目仍有較大突破空間
展示意識不足，或是展示體係開始建立但手法不夠成熟
市場上現有的低端和普通主流項目對本項目完全構不成競爭，產品力水平易於突破
產品為主流居家型，依托區域價值與配套，注重品質，價格實現近7000元/㎡
依托區域價值、資源和配套，品質打造之下的主流項目，開始接受市區品質外溢客戶
項目剩餘貨量不多且以大戶型為主，後期銷售壓力較大，對本項目威脅較小
品質路線下的主流產品，能夠吸引市區外溢客戶，體量不大，與本項目競爭關係較小
市場現有的主流高品質項目對本項目不構成競爭，但可借鑒其打造要點
立麵風格特征明顯，對細節上的雕琢較重視
展示意識較強，基本具備完善的展示體係
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項目地塊現場查勘
區域宏觀經濟背景研究
房地產市場調研
政府人員訪談
專業人士訪談
一線銷售人員訪談
消費者訪談
項目界定及客戶目標分析
市場簡析與問題結構化分析
核心問題的提出
為解決核心進行多角度多層次的深入研究與分析
項目發展戰略之參考案例借鑒
項目整體定位與發展戰略
規劃實施及分期構思
物業發展建議
根據客戶意見對中期報告進行修改
進行下一階段規劃跟進工作
華地經開區010號地塊項目整體定位與物業發展建議
項目研究的工作階段劃分
項目位於合肥141戰略的重要組成部分、城市主要發展方向之一的經開區內，具有規劃利好
項目位於經開區商業中心地段，交通便捷，多條主次幹道通往老城區等其他區域及城市
地塊四麵臨路，交通便捷，有多條公交線路經過，通達性和進入性良好
周邊基本生活配套齊全，附近廠區較多，但無重大不利因素，不影響項目未來形象
地塊形狀規整，內部高低不平，屬中等規模、高容積率項目
本資料來自 www.m448.com
經開區商業中心地段、中等規模、高容積率住宅項目，基本考慮全高層社區
本土領先型房地產開發企業，即將進入全麵擴張階段
在分析地塊產生背景的基礎上，世聯對於本地塊在集團內承載的曆史使命理解為——
項目曆史使命之下的目標解析——
宏觀市場機會挖掘
隨著市中心土地趨於枯竭，土地供應空心化和郊區化特征更加明顯
西南部發展起步較早，近幾年土地供應相對減少，供地結構出現較大變化
房地產價格拔升、土地供應空心化、城市框架拉大，未來合肥房地產將形成三大板塊
依托政務驅動以及眾多高端的商業配套設施，政務區將引領西南大板塊的發展
作為中心板塊的政務區將逐漸發展成為綜合性商業中心
眾多高端寫字樓的彙聚，大量知名企業將推動政務區發展為商務中心
受區域價值推動，普通高品質住宅供應日益稀缺，高端豪宅產品逐漸成為市場主力
黃潛望板塊依托突出的人文優勢，已發展成城市高端居住片區
住宅項目供應已過高峰期，商業項目集中入市將形成區域性商業中心
政務區和黃潛望中心化和豪宅化將推動客戶流向包括經開區在內周邊的區域
依托不同的價值中心及發展驅動力，經開區可劃分為五個子版塊
項目所處板塊價值基礎優厚，但限於當前開發熱度及品質，價格實現並非最高
依托強勢的資源及良好的區域環境，品牌開發商推動成為熱點板塊，為當前第一梯隊
受政務區中心價值的拉動，但當前受當前產品品質限製，價值一般
擁有湖景資源，但限於區域配套的缺乏及產業區形象限製，板塊價值並不高
相對偏遠，且居於產業區當中、臨近肥西縣，板塊價值較低
價值提升空間及後續的供應情況，將決定後續各板塊價值格局
發達的產業及鄰近肥西區位決定經開區主力客戶為地緣型及肥西客戶
絕對品質追求客戶受物業類型或資源驅動的，未來流動具有不確定性，並非本項目客戶
租賃需求+升值潛力吸引了部分投資客，本項目可抓住，但並不屬於主抓的重點
地緣客戶的精英階層多選擇優勢區域的優質項目，本項目具備吸引這撥客戶的能力
地緣客戶的主流居家階層開始出現置業驅動的細分，品質追求者是我們的捕捉對象
實力較弱的地緣型客戶迫於價格壓力，被迫外溢至金寨路以南板塊置業
未來價格平台提升及子板塊價值格局的演變將推動地緣型客戶置業行為發生演變
品質外溢客戶緣於近兩年政務區和黃潛望板塊的品質性價比產品的日趨稀缺
限於經濟實力，價格擠壓型客戶從房價普遍較高的市區外溢至經開區
周邊板塊的價格平台提升及政務區中心價值的凸顯將為區域帶來更多的客戶
進城客戶因目的不同，在區域上和產品選擇表現出較大的差異性
追求產品品質和城市配套的客戶將成為流向明珠廣場板塊的主流客戶群個體
通過區域市場、板塊價值訴求及客戶特征可以確定項目發展的大方向為主流精英高品質
我們將區域內市場現有產品依據其物業價值進行分級，從中尋找項目的機會點——
綠城玫瑰園——頂級低密度豪宅，核心資源的占有成為其高價值的基礎
以綠城玫瑰公寓、國耀一方城為典型項目，依托資源占有和品質打造奠定物業價值基礎
本案不具備打造頂級低密度和高容豪宅的實力，重點關注主流產品裏的三個層級
產品設置為主流，不關注品質和檔次，或是產證歸屬存在硬傷，完全依靠低價優勢拉動
經開區現有供應絕大部分屬於主流項目，主流品質項目缺失
產品設置主流，市場占位不高，價格實現一般，多集中在6000-6500元/㎡，去化較好
立麵普遍無具體風格，或是有風格但細節打造不足，選用材質多為塗料或麵磚
社區景觀園林整體打造手法一般，水平相對較高的項目仍有較大突破空間
展示意識不足，或是展示體係開始建立但手法不夠成熟
市場上現有的低端和普通主流項目對本項目完全構不成競爭，產品力水平易於突破
產品為主流居家型，依托區域價值與配套，注重品質，價格實現近7000元/㎡
依托區域價值、資源和配套，品質打造之下的主流項目，開始接受市區品質外溢客戶
項目剩餘貨量不多且以大戶型為主，後期銷售壓力較大，對本項目威脅較小
品質路線下的主流產品，能夠吸引市區外溢客戶，體量不大，與本項目競爭關係較小
市場現有的主流高品質項目對本項目不構成競爭，但可借鑒其打造要點
立麵風格特征明顯，對細節上的雕琢較重視
展示意識較強，基本具備完善的展示體係
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