某區地塊前期策劃及物業發展建議(PPT 116頁)

項目位於國家級開發區漕河涇開發區浦江高科技園核心區位，高科技製造與研發產業雲集
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上海市在售的工業地產項目主要分布在規劃中“1+3+9”工業園區內
上海市在售的工業地產項目主要分布浦東等七個區域，截止2010年11月共計150萬方產品存量，存量巨大
區域內在售工業地產包括本項目浦江智穀及漕河涇浦江高科技園。漕河涇浦江高科技園區開發早，園區發展成熟，配套較好。
區域內剩餘量總量3萬平，價格在7500元/平左右，客戶主要為電子、IT等高科技產業的跨國企業和國內大型企業。
園區客戶以微電子，光電子，IT和新材料等產業裏企業為主，多為跨國企業和大中型企業。
漕河涇現代服務業集聚區：依托漕河涇園區，以寫字樓產品供應為主，整層銷售
50年產權的科研用地，低密度辦公物業，目前已經躋身於北京高檔別墅第一梯隊
同時具有居住及辦公功能的別墅項目（半山別墅）— —價值延伸
弱化工業項目的排布特征，人車分流、園林景觀帶等設計強化別墅項目規劃特色
幹淨利落的線條、柔和落地窗、半虛實的露台空間以及私家與公共園林，打造舒適居住環境，增強居住感
“形隨機能”的設計概念，創造功能彈性格局，一期戶型以270-350㎡為主，並通過大量的贈送來滿足居住需求
通過主題化、立體化園林提升項目品質，強化居住舒適度
頻繁的推廣活動，努力淡化用地性質的影響，樹立項目高端別墅的形象
價值延伸
本項目客戶以企業客戶為主，主要客戶來源為全市導入
企業規模屬中小型，成立3-5年，麵積需求500-1000平米的，關注總價、辦公環境、配套服務等。
企業規模擴張業務升級，對產品要求大的麵積和較高的品質，關注項目形象
、產品品質、性價比等，對價格敏感度不高，希望就近改善搬遷
企業發展到了一定規模，成熟穩定，對項目形象和產品品質要求較高等，對麵積需求較大。部分具有生產需求
組團式規劃設計
大空間、小圍合、均好性
靈活拚合空間的表達
部分展示居住功能的實現體現空間的可變性
成本領先、強化圈層、突出差異化戰略
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