房地產估價基本方法及變現分析教材(PPT 32頁)

1.房地產估價基本方法
2.房地產估價方法的適用
3.房地產變現能力的影響因素
4.房地產變現涉及的主要稅費
房地產估價定義
房地產估價：指專業估價人員，根據估價目的、遵循估價原則，
按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析房地產價格影響因素的基礎上，
對房地產在價值時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。（估價、造價、定價）
房地產估價是科學與藝術的有機結合。
1、房地產估價基本方法
比較法
收益法
成本法
假設開發法
1.1、房地產估價方法-比較法
概念：
將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，
對這些類似房地產的成交價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
原理：
替代原理房地產估價對象的未知價格可通過類似房地產的已知成交價格來求取。
大數定律大量交易實例成交價格的綜合結果可作為正常市場價格的最佳指標。
適用對象：具有交易性的房地產。
估價步驟：
1.搜集交易案例
2.選取可比實例
3.建立比較基礎（麵積單位、付款方式、稅費負擔等）
4.進行交易情況修正
5.進行市場狀況修正
6.進行房地產狀況修正
7.求取比準價格
商業房地產樓層修正係數表（《蘇州市國有土地上房屋征收估價技術規範》）
1.2、房地產估價方法-收益法
收益法是運用適當的報酬率，將預期的估價對象未來各期的正常淨收益折現到價值時點後累加，
以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
預期原理：決定房地產當期價格的因素是基於市場參與者對未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣的預期。
適用對象：有租金等經濟收入的收益性房地產。
（1）選擇具體的估價方法；（直接資本化法、報酬資本化法）
（2）測算收益期或持有期；（房屋經濟壽命、土地使用年期）
（3）測算未來收益；（潛在毛收入＞有效毛收入＞淨收益）
（4）確定收益乘數、報酬率；
（5）計算收益價值。
1.3、房地產估價方法-成本法
概念：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新構建價格，然後扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
從賣方的角度來看：是生產費用價值論，即賣方願意接受的最低價格，不能低於他為開發建造該房地產已花費的代價。
從買方的角度來看：是替代原理，即買房願意支付的最高價格，不能高於他所預計的重新開發建造該房地產所需花費的代價。
適用對象：很少交易且沒有經濟性收入房地產。
估價步驟
（1）選擇具體估價路徑；（房地合估、房地分估）
（2）測算重新購建價格；
（3）測算折舊；
（4）計算成本價值
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