房地產經濟學之房地產估價概述(PPT 58頁)

1.概述
2.房地產估價基本理論
3.房地產估價方法
估價程序
3.1.1收集可比銷售數據
應該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，
以及融資利率是否為市場利率。如在賣方以優惠利率提供利率安排的情況下，
買方所得到的優惠可能被較高的價格所抵消。（增量融資資本問題）
特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。
交易情況修正是指通過排除交易案例房地產市場交易行為中的
一些特殊原因所造成的交易價格偏差。
⑴有利害關係人之間的交易；⑵急於出售或急於購買的交易；
⑶交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；
⑷交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易；⑸交易稅費非正常負擔的交易；
（）⑹相鄰房地產的合並；⑺交易方式的差異。交易情況修正的方法：
可比實例的成交價格*交易情況修正係數=正常價格交易情況修正係數
=待估房地產交易情況指數/交易案例交易情況指數
估價程序
不同資本化率下的評估價格
估價程序
分部分項法
③工料測量法—是先估算建築物所需各種材料、設備的數量和人工時數，
然後逐一乘以估價時點的各該相同材料、設備的單價和人工費標準，
再將其相加來估算建築物的重新購建價格的方法。工程測量法

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