構建某二手房指數係統的思路和操作步驟(doc 63頁)

中文摘要…………I
英文摘要…………II
1 緒 論…………1
1.1 研究背景…………1
1.1.1 北京二手房市場運行態勢分析…………1
1.1.2 北京市二手房發展存在的主要問題…………4
1.1.3 京、滬兩地二手房市場對比分析…………5
1.2 建立北京二手房指數的分析研究內容…………7
1.3 建立北京二手房指數的理論和實踐意義…………8
1.4 文獻綜述及評價…………9
1.4.1 房地產指數…………9
1.4.2 二手房指數發展概況…………12
1.5 本文的研究方法…………14
2 北京二手房指數的建立…………16
2.1 指數理論基礎…………16
2.1.1 指數的性質…………16
2.1.2 指數的作用…………16
2.1.3 指數的分類…………17
2.1.4 指數編製的基本問題…………18
2.1.5 指數的計算方法…………18
2.2 房地產價格指數編製的理論模型…………19
2.3 北京二手房指數的構建…………22
2.3.1 編製北京二手房指數的技術路線…………22
2.3.2 編製北京二手房指數的模型選擇…………23
3 建立北京二手房價格指數中幾個核心問題的細究…………26
3.1 采樣區域劃分及采樣點的選擇…………26
3.2 采樣區域內“標準房”選擇…………27
3.3 基期的確定…………28
3.4 價格的提取及測算…………29
3.5 指數的計算…………32
3.6 幾個注意事項：…………33
4 北京市二手房價格指數的模擬…………34
4.1 模擬的範圍及方法…………34
4.2 模擬步驟…………34
4.3 結論…………39
5 北京二手房景氣指數的構建…………41
5.1 房地產預警係統基本原理…………41
5.1.1 房地產周期…………41
5.2 北京二手房預警係統設計…………43
5.2.1 係統簡介…………43
5.2.2 影響二手房市場的主要指標…………43
5.2.3 綜合指數計算方法的選擇…………45
5.3 北京市二手房景氣指數編製流程…………46
5.3.1 指標的選擇…………46
5.3.2 指標數據庫及數據調整…………47
5.3.3 消除量綱影響…………47
5.3.4 權數的確定…………47
5.3.5 確定基準對比時期…………48
5.3.6 季節和價格因素調整…………48
5.3.7 計算數學模型選擇…………48
5.4 “北京二手房景氣指數”的預期作用…………49
6 結論和展望…………50
致 謝…………51
參考文獻…………52

1 緒 論
1.1 研究背景
在國外比較成熟的房地產市場，存量房交易量，即二手房交易量占整個房地產交易量的80%左右，遠遠超過增量房的交易。二手房是房地產市場重要組成部分，供給和需求極為分散是其最大特點。同時，二手房是銜接房地產梯級消費的重要環節，對於盤活存量房產，重新配置房地產資源，滿足人們多元化的住宅需求，對於促進整個房地產一、二、三級市場的聯動和良性循環起到非常重要的作用。
北京市二手房起步較晚，市場尚不是很成熟。相比較，上海二手房交易已發展較為成熟，成交量與新建商品房持平，占據了房地產市場的半壁江山，且上海市成立有專門的二手房指數辦公室，目前定期發布二手房指數報告，對於提高市場運行效率，指導消費起到良好的作用。反觀北京市二手房市場，其快速的發展使得二手房指數的研究和發布已經成為市場的呼喚，曆史的必然。在這個大背景下，本文對於北京市二手房指數體係做了較為深入的研究，提出了構建北京市二手房指數的思路和具體操作方法。另外，本文研究的二手房指已由北京市房屋土地管理局頒發房屋所有權的有效證件，可在房地產三級市場流通，賣房人具有完全處置權的房屋，並且本文研究的重點落腳在交易量大、對社會生活影響重大的二手住宅市場。

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