某商住項目可行性研究報告(doc 10頁)

1.0項目的基本情況
1.1項目背景
1.2項目主辦單位簡介
1.3主辦單位之合作意向
1.4可行性研究的主要技術經濟指標
2.0項目投資環境和市場研究
2.1廣州市概況及經濟發展基本情況
2.2廣州市房地產發展及市場的基本概況
2.2.1房地產開發企業發展較快
2.2.2房地產開發工作量迅速增加
2.2.3商品房的銷售量不斷提高
2.2.4房地產開發企業經營效益顯著
2.2.5對廣州房地產市場的展望
2.3利用外資開發的法律依據
2.4荔灣區一帶高層、多層住宅、商場的開發、出售、出租經營情況
2.4.1供應情況
2.4.2需求情況
2.4.3物業出租情況
2.4.4對荔灣區房地產開發的總體評價分析
2.5對本項目開發的功能、規模、標準及營銷的建議
3.0項目開發及技術設計方案的分析
3.1地塊及周圍環境、建設開發條件
3.1.1地理位置及道路交通
3.1.2地形、地質
3.1.3附近商業及生活配套，市政基礎及公建配套設施
3.1.4綜合評述
3.2地塊拆遷安置情況
3. 3場地三通一平的安排
4.0項目開發建設及經營的組織與實施計劃
5.0項目投資構成、總投資估算、資金籌措計劃
5.1基本參數
5.2土地成本（以下均為人民幣計算）
5.3建安工程成本
5.4前期費用
5.5紅線內外工程技工建配套費
5.6不可預見費
5.7開發期稅費
5.8資金籌措計劃及財務費用
5.8.1資金籌措
5.8.2財務費用
6.0可行性研究財務數據的選定和預測
6.1售樓收入的測定
6.1.1住宅銷售單價的測定
6.1.2商鋪銷售單價的測定
6.1.3單位銷售單價的測定
6.1.4建議銷售價
6.1.5實際銷售總收入
6.2大廈經營管理費用收入與支出
6.3經營稅費及所得稅的繳交
6.4土地增值稅
6.5所得稅
7.0項目經濟效益分析
7.1項目盈利能力分析
7.1.1內部收益率（IRR）
7.1.2淨現值（NPV）
7.1.3淨現值率（NPVR）
7.1.4投資回報率
7.2項目的不確定性分析
7.2.1項目盈虧平衡分析
7.2.2項目敏感性分析
7.2.3概率分析
8.0可行性研究結論與建議
8.1項目綜合經濟評價
8.2有關說明及建議
8.3項目主要技術經濟數據、指標綜合表
附表、附圖
附表一 項目綜合收益表
附表二 項目動態綜合表
附表三 項目投資利息估算表
附表四 土地增值稅計算表
附表五 項目敏感性分析表
附表六 概率分析
附圖一 項目盈虧平衡分析曲線
附圖二 項目敏感性分析圖

1.文昌廣場位於廣州舊城區人口稠密的地段，生活配套設施較為完善，鄰近商業中心區或主要商業繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行隻需五分鍾路程，是較理想的住宅開發地點。從市場調查可知其附近區域住宅以及商業物業的發展與廣州其他地區相比，是有較大市場潛力的。但在實際開發中仍需要根據具體條件加以分析，以確定合適的市場目標及開發營銷方式。
2.根據市場調查報告顯示以及項目所在地點環境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為主的地區，商業環境不佳。由於商業物業的發展在廣州受傳統商業消費地段、市民消費習慣，以及市區整體規劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業環境是難以形成城市商業中心的，過大規模的以及過高標準建設商業用房，容易造成今後在出售和出租上的困難。建議商業用房在3層以下，標準則以居住區配套商業中心較適宜。

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