以資本能力來主導房地產新局(doc 57頁)

以資本能力來主導房地產新局 內容摘要：
堅定看好房地產市場的長期發展　　
　　中國房地產周期依附於宏觀經濟周期，宏觀經濟因素的變化會透過房地產市場供需力量的對比對房地產市場產生決定性影響。我們認為，中國經濟是一個不斷向上的循環過程，房地產市場也將始終處於長期的上升軌道中。 　　
　　目前影響國內房地產供給的最主要因素是開發商的預期利潤。預期利潤主要受預期房價、開發成本（包括地價、建築成本）、信貸政策（開發貸款總量控製、利 率變化導致資金成本的變化）影響。影響房地產需求的主要有：居民收入/預期（主要指有購房需求的居民收入，與國民經濟景氣度、GDP增長高度相關）、城市 人口增長（即城市化率的增長）和信貸政策（房貸總量控製、利率變化導致購房成本的變化）。
地方政府與市場“良性互動”推高房地產價格
　　房價上漲，將推動地價的漲升。地方政府作為土地的壟斷供應者，將從地價上漲中獲得巨額收益。城市的不斷發展也將繼續推升當地房產、地產價格，政府與市 場也就形成所謂的“良性互動”，將房地產價格不斷推高。這種互動是中國城市化進程中對房價的持續、長期推動因素，也是我們看好中國房地產市場長期發展的主 要原因之一。
　　當然，這種互動不是無休止的，也具有周期性波動的特點。短期內，房價大幅上漲，受衝擊最大的是占絕大多數的中低收入居民，政府必須考慮他們的利益。此外，地方政府在宏觀經濟降溫期間，還將受到來自中央政府宏觀調控的壓力，對城市基建的投資不可能保持現有的高速增長。
　　長期來看，地方政府的行為隻能影響房價短期的變動速度，而不能在實際上決定房價。因為開發商、投資/投機者、消費者都會根據政府政策變化、根據市場變化去調節自己的預期和行為，房價最終還要由市場決定。

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