小戶型房產項目個案調查分析表(doc 17頁)

小戶型房產項目個案調查分析表內容摘要：
這段時間經過對蘇州，昆山及陸家和花橋當地房產項目的調查走訪，發現昆山的酒店公寓及小戶型很多，但在酒店服務式公寓這一塊相仿甚少，隻有國際尚湖和騰龍閣，另外與本項目比較接近的樓盤有優秀、泊士、及10月份推出的新城翡翠灣小戶型，和本案最接近的應該是優秀了，但是因為目前該項目還沒有具體的展開，所以了解的信息有限（明年3，4月份開盤，約有400套左右，麵積在30-50）；此外在昆山的定山湖的曙光新城（2500），周莊的水都美墅（3600），新鎮的嘉禾花園（3100），以及張浦的開心公寓（2700）也有20到100套不等的數量（注：鄉鎮的小戶型都是沒有裝修的）。可以看到目前房產市場上已有同類產品的存在，並且品質參差不一，這為本樓盤的銷售製造了一定的難度。同時預計在明年3，4月份開盤的優秀純小戶型也會對本案的銷售起到阻力。
經過對昆山樓盤的進一步了解發現，昆山樓盤的價格劃分有一個特點：樓盤的價格並不是完全按照地區來化分的，而是以價格及樓盤的品質來綜合劃分的，在同一區域中不同品質的樓盤相差近千元，因此一個樓盤隻要做到配套齊全、價格適中、品質保障，就一定有自己的銷售市場。
目前昆山高檔住宅的主要銷售對象為投資客、白領、高管。因此要實現銷售必須以他們的需求為方向，不僅要符合居住者的要求為他們提供高品質的生活空間，也要符合投資客的需要打消他們對投資安全性、回報率、方便性的顧慮，實現銷售。
同時我們也看到，大部分客戶把酒店公寓與小戶型公寓相混淆，在這方麵我們可以不要強力區分出，除此之外價格問題依然是個比較敏感的問題，在昆山房產投資回報率相對較高，用一個較高的價格去投資較小的樓盤對房產的升值空間客戶也會有所顧忌。
由此認為本項目的出現填補了本區域及昆山房產市場高層小戶型樓盤的空白，滿足了一部分對一種全新的、高尚的生活方式的追求，但新的概念的提出在接受方麵會有一個過程所以這也將是貫串銷售過程中一大難題。
對於購房者來說，購買小戶型有幾個問題是比較注意的：一是車位是否充足，二是得房率，三是沒有陽台，四是電梯問題，五是房型與朝向問題。
另外，03年到04年期間，安亭的房價的不斷攀升，帶動了整個嘉定房產的整體上揚；拒統計，04年安亭成交均價比03年的成交均價上漲了1610元/平方。漲幅達到49%，是04年上海上漲幅度最大的區域。05年上半年，安亭房價繼續上漲；我們分析其原因：
1：購房者對本區域的認可
2：樓盤品質的不斷提升
3：汽車城，F1賽場，城鎮改造產生的動遷戶的本地消費刺激著房價。
4：更多的汽車企業入駐安亭，引導汽車人才的入駐，提高了本地的房產需求。

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