揭露中國房地產承受力之謎(pdf 15頁)

? 中國良好的住宅市場承受力給需求上升周期帶來支持
我們的分析結果顯示，全國的住宅市場承受力自1998 年起有所提
升。盡管由於樓價升勢淩厲，上海的購買力似乎顯著低於三年前，
但惡化程度不及香港在上世紀90 年代中房地產泡沫所經曆的一半。
? 中國對比香港：不同的需求動力
國內對住宅的需求，看來是由人口和有機性收入增長帶動的一種長
期消費趨勢。而香港則大體上受流動性影響，可持續能力看來較
弱。
? 供應減少 + 不俗的承受力 = 上升的價格
受到持續的緊縮調控與相關行政措施的影響，市場供應普遍下降，
預料價格在短期內會走高。我們認為，政府必須增加較低檔次的供
應以維護市場的承受力。
? 發展商回報上升；繼續持有低市盈率股票
根據我們的計算，擁有低成本土地和穩健資產負債表的發展商最少
還有一或兩年才達到盈利和邊際利潤的高峰期。中國房地產發展商
整體的相當於資產淨值折讓37%或未來盈利預測13 倍的價格水平並
不算便宜。我們取向繼續持有擁有高盈利可預見性或市盈率偏低的
公司股票 – 以資產淨值的變現能力做指標。
? 我們對中國房地產行業的看法是中性持平
盡管盈利前景看來強勁，鑒於宏觀變化與監管風險因素，市場估值
不見得十分便宜。
..............................