房地產企業融資管理方案(doc 55頁)

房地產企業融資管理方案內容摘要：
　　下麵我們有請莫天全先生為我們作房地產投資融資與企業重組的演講主題，莫天全先生是美國亞洲開發投資公司ADF執行副總裁，搜房資訊控股有限公司總裁兼首席執行官、中房指數秘書長。1990年碩士畢業於清華大學經濟管理學院。那麼他運作的搜房網已經成為大中華地區最大的房地產專業網，那麼我們現在就由請莫天全先生為我們作房地產企業如何投資融資方麵的演講。
　　目前央行房貸的最近規定再次強調，對未取得四證（土地使用權證書、建設用地規劃
　　許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證）的項目，不得發放任何形式的貸款，而且企業自有資本金比例也調高到35%。相比之下，典當融資隻需要土地證就可以辦理。當開發商資金困難時，典當融資成了其獲得救命錢的渠道之一。
土地典當存在的問題：
　　（1）融資規模小。一般為土地拍賣價格的50%發放當金，同時典當法明文規定，單筆業務當金的發放，不得超過典當行注冊資金的25%。
　　（2）融資期限短。由於典當的期限一般為1-6個月，這使得土地典當融資隻能為企業提供“過橋資金”，讓開發商在獲得土地證之後、四證辦齊之前，順利過“河”，從銀行獲得貸款。
　　（3）融資成本高。土地典當的月利率為2.5%-3%,是銀行利率的4-5倍，加大了房地產企業的成本。
　　（4）典當行風險比較大。一方麵，典當行資金規模有限，而土地典當金額一般比較大，直接加大了典當行的風險。另一方麵，土地典當期滿發生絕當時，由於土地所有權屬於國家，所以對其進行變現十分困難，須經土地局、規劃局等政府部門層層審批，手續繁瑣，時間周期長，對典當行資金的周轉就會不利。

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