房地產價格評估方法介紹(ppt 76頁)

房地產價格評估方法介紹目錄:
一、房地產估價的必要性
二、估價原則
三、房地產估價方法

房地產價格評估方法介紹內容簡介:
房地產估價的必要性
（一）理論上
房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產市場是“不完全市場”。經濟學上，同時具備下列8個條件者為“完全市場”：
（1）同質商品，買者不在乎從誰手裏購買；
（2）賣者和買者的人數眾多；
（3）賣者和買者都有進入市場的自由；
（4）賣者和買者都有掌握當前價格的完全信息，並能預測未來的價格；
（5）就成交總額而言，每個賣者和買者的購銷額是無關緊要的；
（6）賣者和買者無串通共謀行為；
（7）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；
（8）商品可轉讓且可發生空間位置的移動。房地產作為商品，其本質各不相同和複雜的特性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產的所有權或使用權可以轉讓，但它本身無法移動，違反了第八條，因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。
由於房地產市場是不完全市場，因而不會自動的形成眾人都容易識別的適當價格，同時由於有許多阻礙房地產價格合理形成因素，並且在其判斷中要求有專門的知識和經驗，所以，需要專業估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價。
二）現實上
（1）房地產交易的需要
房地產具有獨一無二性，差不多每宗房地產的價格都不相同；並且，由於一般單位或個人不是專業從事房地產交易的，對房地產市場行情不易掌握，
所以，在房地產交易時往往需要請專業的房地產估價機構為其提供價格參考依據。
例如，對於賣者來說需要了解房地產市場價值，以確定合理的賣價，避免定價過低；對於買者來說也需要了解房地產市場價值，以確定合理的買價，避免付款過多。

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