房地產業的商業模式研究訪談(doc 31頁)

房地產業的商業模式研究訪談內容摘要：
主持人：
下麵要為我們進行講解的是XX集團的董事主席馮某先生。馮某先生畢業於西北大學，並獲得西北大學的經濟學學士學位，1984天他畢業於中國中央黨校，獲法學士學位，那麼他是XX實業集團董事局主席。下麵有請馮總就房地產收購與重組進行講解。
馮某：
剛才我走到門口，聽到介紹，這個介紹就像我來找同方大廈一樣，很難找到的，而這個介紹也是曲裏拐彎大家都不知道我是幹什麼的。然後我發現這個介紹也是曆史轉型時候特殊的介紹方法，要是在二十年以前肯定說我是貧農，二十年以後介紹就是辦過什麼企業，所以我覺得這個很有意思。
今天是跟大家一起分享一下我們的一個研究心得，這個心得和剛才的介紹也有點不一樣，我不是講企業重組這些事情，是重點介紹一下我們最近的一個研究，就是關於房地產公司的商業模式。
為什麼要講這個商業模式呢？大家會理解，地產公司中，大家談到最多的一個行為方式呢，大概是三個詞，第一是機會，這有一塊地，這機會好，中國這偉大，那偉大，然後這個也漲價，那個又遷政府，新區又挪到哪兒，這兒又怎麼著。第二個詞就是關係，我和市長什麼姑又有什麼關係，他們甚至還有什麼曖昧關係，所以這一定能搞定。第三個事就是搞定然後就是利益。那麼我們試想在中國目前的地產公司，基本上內心世界都是這樣運作和想事情，那麼這樣是一個什麼東西呢？接下來的價值觀就是盜賊心態不是陽光心態。因為你首先想到的是機會，機會是公共的，但是關係是私人的，是曖昧的，然後搞定，是不能拿到台麵上來的，於是搞定以後的結果，你所掙的錢又沒有辦法和大家說的，於是外人就認為你道德上有問題，叫做比如說包工頭行賄，房地產公司都很黑有暴利，因為你說不清楚你收益額是多少，你淨資產是多少，收益率多高，都說不清楚，也不敢說，那麼你和誰有什麼關係，搞定什麼，那麼你也不敢說，私下裏可以說，那麼公開說就把人家賣了，那麼公司的價值觀就出現了問題。
那麼這件事情又不可以拷貝，換一個人就不對了，機會是公開的，關係可是私人的，而要把這個關係由生人變成熟人，你才能做後麵的交易，所以在中國熟人之間才做交易，生人是不作，親人之間才不能分你我。所以人家現在開玩笑說理想和米盧是零距離心靈對話，那麼零距離怎麼心靈對話，那麼就叫做負距離心靈對話，那麼就是說非常親密才有心靈對話，那麼心靈對話是包括利益的交換。所以跨地區就得死，這件事情今天這個人在的時候，機會是相同的，關係不同了，你這個公司又死了，於是我們才會出現這麼多公司最後公司很難做大，然後很多公司就陷入爛市裏麵不可自拔，然後今天這個進去了，明天那個出來，然後放人的撈人的，就做這個事，今天誰又被查了，所以這就是我們目前出現的現象。
在房地產公司裏麵講得最多的是機會、關係、搞定。然後在IT行業講得最多的是商業模式、管理團隊，還有激勵機製什麼期權，你會發現這兩件事情為什麼這麼大差別呢？也就是說為什麼在IT行業會出現一種完全靠自己就能夠拿到很多錢，一個商業計劃書就可以拿到很多錢，而且掙了錢，田素寧掙的錢都是陽光狀態，他靠的錢都是公開的掙，那麼網易有多少錢，張朝陽有多少錢，王誌東有多少錢，那麼大家都知道。那麼最近我們工商局查中國的首富，都是搞房地產的，得出一個很不愉快的結論，個人都不交稅。於是有關領導就說這件事情，首富裏麵100家有25家是做房地產的，甚至有一些間接做的還更多，那也就是說，有很多是不陽光的事情。所以，現在我們才看出來這樣一個問題，也就是說我們目前房地產公司的營銷方式是不可能把公司做到，你想盜賊能成為億萬富翁嗎？能成為國際性企業嘛，那麼別人都不能模仿和拷貝的事情能連續成長嗎？成長不了，所以這些企業做不大，所以這些企業一個錯誤犯了，結果用第二個錯誤掩蓋，比如說項目套牢了，已經錯了，然後就上市公司，然後上市公司編個假故事圈錢，然後這個錯誤不行了，然後上市公司賣給別人，再去騙一道。

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