房地產業的周期論、政策論和創新論報告(doc 16頁)

房地產業的周期論、政策論和創新論報告內容摘要：
我非常高興參加第二次學院派研討會，我們房地產界學院派去年7月份第一次舉行了研討會，留給我的印象非常之好。與會人員對於產業的關注度，對於實踐的熟悉度，和對理論觀點的接受程度，都是其他研討會所不能比擬的，是我參加研討會感覺最好的。我也是學院派的發起人之一了。我們學院派的主體是企業家和企業從業人員，我們既不是簡單的從事開發，也不是空洞的進行理論研究，而是致力於把理論觀念和實踐實現一個最好的結合，用於指導開發、指導理論研究和完善政策，從這個意義上說，房地產學院派研討會應當成為房地產界最高層次的理論殿堂，進行最具有超前性和創新精神的這樣的研討，要出最有深度的和最有指導意義的研究成果。
去年年底以來，房地產研討會開得比較多，其中原因之一就是由於房改造成了中國住房私有化和私有化程度的加快，使得房地產這個商品它的特殊性在我們國家進一步顯露出來，它已經成為居民家庭所能購買的最大的商品，對於不少家庭來說，是他家庭財產的重要組成部分。由此，居民對住房問題的關注度比對其它問題都要大，有人說你要在日本和韓國，你和不認識的人一塊吃飯，你和他談什麼？談高爾夫，保證都有話題，那麼你在中國你要是和人家吃飯，你要不認識的時候談什麼？不管老的少的你談房子，大家都會津津樂道，這就是現在老百姓對住房問題的關注度。
另外一個原因就是房地產業作為一個特殊的產業，從理論和實踐都有很多需要深入研究的東西，過去是房地產無學，現在應該說是學問很大。比如去年下半年以來，社會上對於一些所謂熱點問題關注度很多，包括房價問題，房地產供應的門類問題，還有房地產的發展走勢問題了，議論很多，有很多是真知灼見，也有一些人是在亂講。所以，我認為還是要真對理論、真了解實踐的這樣的人員來解答和引導，因此我們學院派所擔負的責任還是很重要。
正因為我把學院派研討看作是最高層次的研討，所以為今天的發言，我還真是作了比較長時間的認真的準備，而且比較注意對我這個講稿在這次講話之前的保密，隻泄露了一點，就是中國建設報前幾天把我關於分時度假的觀念整版刊出去了，流失了這麼一部分，還好主要部分還沒有流失，所以我保留下這些原汁原味的東西第一次把它講給大家，今天準備的都是一些有新意的內容，包括有一些熱點問題，還有其他一些新的思路、觀念和建議。之所以要這麼講，是因為房地產產業目前正處在一個如何進一步發展的一個關口。
我今天講三個方麵，就是周期論、政策論和創新論，我想我這三個觀點是彼此有聯係，我拿這些觀點和同行們共同探討。 我們國家的房地產業在這個發展期已經持續4年供銷兩旺，房地產的銷售額平均這麼一個走勢，每年都在增長，這個平均增幅算下來是每年32％。商品房的銷售麵積也都是每年在35—42％之間，平均每年27％，那麼由於銷售狀況好，所以房地產企業收益狀況也比較好，我們可以看到，平均的收益率達到了10.2％，那麼比較好的企業將近20％，甚至更高，那麼全國商品房價值是穩中有升，那麼現在全國個人購買商品房的比例已經達到了94％，由於消費增長帶動了投資增長，最近四年以來平均每年房地產的投資增長率平均數是17.4％，去年投資已經達到了六千二百多億。同時，應當注意的是去年的投資增長額和銷售額相比，投資額已經超過銷售額的35％。所以，在這種居民喜遷新居、房地產業蓬勃發展的情況下，產業發展也存在著一定的引誘，這種形勢要求我們要根據情況的變化，與時俱進的去進行觀念創新、政策創新、理論創新和服務創新、產品創新，也要求我們房地產作為學院派的我們這部分人士要在理論和實踐上有所作為。
下麵，我就房地產業如何持續發展的問題，發表今天我要講的內容，前麵介紹的形勢算是一個引言。
周期論
首先談談周期論。
在我們房地產行業，供銷兩旺已經持續4年的情況下，現在有不少人普遍關心房地產的好形勢還能持續多少年，有這種居安思危的想法是很必要的，這也是我們從業人員成熟的表現、理性的表現。
但是，應該說有兩種觀念、兩種認識是不正確的：一種是盲目樂觀，認為這個產業將持續高漲，市場將持續火爆，不會有風險，那麼有些企業在開發投資上，沒有風險意識，一味的有項目就投，實際上是沒有認真的看到這種看法和形勢。

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