香港房地產金融市場的發展特點與啟示(doc 9頁)
香港房地產金融市場的發展特點與啟示目錄:
一、香港房地產金融市場的發展與特點
二、香港房地產金融市場的發展對內地的啟示
香港房地產金融市場的發展特點與啟示內容摘要:
自1998年亞洲金融風暴以後,香港房地產價格一路暴跌,截至目前已經平均下降了6成半左右,而且房地產市場仍未擺脫低迷和蕭條,沒有止跌回升的跡象。由於香港居民采取購房形式的置業與投資意識非常強,購房支出在香港居民的消費和投資支出中占有相當高的比例,因此,這次香港房價下跌持續時間之久、下跌幅度之大,給香港經濟金融發展和社會穩定帶來了很大的不利影響。
“負資產”一詞的流行以及由此引發的一係列問題就是一個典型的例證。住房按揭是香港居民購買住房的主要手段,銀行按揭貸款成數一般不超過房價的7成,但是由於房價的大幅暴跌,許多按揭借款人所購房屋的市價目前已遠不及其按揭貸款的未償還餘額,成為“負資產”人士。根據香港金融管理局公布負資產住宅按揭貸款的最新調查(28家認可機構提供的資料):截至 2002年9月底,負資產住宅貸款總宗數70112筆;未償還總額1180億港元,占按揭貸款未償總額的比例達22%;按揭成數已達128%(如以原按揭成數為七成計算,再假設近幾年已還一成本金,則表明房價下跌了68%);平均利率大幅下調,為最優惠利率減0.76厘(以前高於最優惠利率)。“負資產”人士和負資產按揭貸款的大量存在,不僅影響了社會和經濟穩定,也大大增加了銀行按揭業務的風險。
針對上述形勢,香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房,見後描述)抑製房價下跌等一係列措施,香港金融管理局也放寬了利率限製 (由原“最優惠利率十利差”變為“最優惠利率-2.5%”),並鼓勵新按揭產品的創新。銀行紛紛下調利率,推出加按、140%超按、MortgageOne賬戶(見後描述)等新產品防範風險,爭取業務。發展商也以低於市價一至兩成出售新樓,並提供二按(見後描述),送印刷費、律師費和提供低價裝修、低價出售家居等新措施招攬業務。
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