商業物業的供求與商圈理論(doc 12頁)

商業物業的供求與商圈理論內容摘要：
　　在計劃經濟生產方式中，社會個體的經濟行為實際上是由於政權力來決定的，所以在這種生產方式中，社會經濟的運行由一個看得見的手，製成了一個固定的軌道，社會經濟個體被強製在這個軌道中運行，盈利還是虧損都由這隻看得見的手通包，所以，經濟規律在計劃經濟的生產方式中幾科不能明顯直接地起作用。
　　在市場經濟生產方式中，資源的配置權力屬於市場，經營者根據市場自己決定自己的行為，經濟規律現實地充當大家的遊戲規則，誰好誰幹，誰生誰死，一切都由市場來決定，經濟規律十分直接顯現地起作用。例如：我國改革開放以後，商業物業在我國的變化就顯示了經濟規律的作用，無論是北京的亞細亞等大型商場的倒閉和難以為繼，還是我們福州市一些商場的關門冷清不停地更換經營項目等，種種現象都蘊涵著經濟規律。
　　在目前這種市場供求狀況下，麵對不停推出的商業物業和正在開發的商業物業，我們向大家介紹一種判斷商業物業供求狀況的理論——商圈理論。商圈也稱購買圈商勢圈，是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心，向周圍擴展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定範圍或區域。商圈根據在經濟區域中的地位，可以區分為核心商圉次給商圈和邊緣商圈。
　　一磐在核心商圈內，包括一些本區域重要的大商場和以這些大型商場為核心的小型商場，核心商圈一般占據該經濟區域顧客總數的６０％－７０％，每個顧客平均購買額的也最高。當然，一個城市可以擁有一個以上的核心商圈，這種情況一般隻發生在超大型城市中，例如北京就可以在一定時間內擁有西單和王府井兩個核心商圈，但是，在一般大中型城市中，因為消費者和購買力有限，客觀隻需要一個核心商圈，這也許是福州市除了東街口商業區域以外，其它區域客觀上屬於次級商圈，即使這個區域的大型商場在軟硬件各個方麵與核心商圈的大型商場完全一樣，由於位置上的差異，客觀環境使它們很難以核心商圈的大型商場一樣進行市場定位，消費者的數量和消費水平使其難以維持著較高級的經營項目和較商級的經營環境。
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