物業管理法規講義(doc 53頁)

物業管理法規講義內容摘要：
“物業”概念的法學定義
　　漢語中的“物”、“業”二字是多義詞。“物”作為名詞主要有兩種含義：一是指東西，即由自然生成和人工形成、占有一定空間、可被人感觸的有形體和有內容的客觀存在體；二是指“我”以外的人、事物或環境，即特定主體以外的周圍客體。“業”作為名詞主要有 兩種含義：一是指人們所從事勞作的社會經濟部門、職務領域或需付出勞動的崗位，如工業、物業管理事業、就業；二是指歸屬於一定主體所有的、體力勞動和智力勞動的成果，亦即財產，如業主、家業。但在中國古代法律中，自從宋代立法中對動產與不動產作了區分後(《宋刑統?名例律》規定：“器物(動產)之屬，須移徙其地……地(不動產)即不離常處，理 與財物有殊”)，一般稱動產為物、財或財物，稱不動產為業、產或產業。宋代不僅稱動產所有權為物主權，稱不動產所有權為業主權，而且已經將“物”、“業”二字連用形成統稱 動產和不動產的“物業”一詞，如《宋會要輯稿?食貨》卷六一中有“應有已經正典物業… …”之規定。因此，就漢語“物業”一詞本意而言，物業是指人們居住勞作活動所依賴和所 利用的地理環境條件及歸屬人們個體或群體的、包括動產和不動產在內的財產。
　　“物業管理”術語中的“物業”一詞是從英語詞彙property及estate翻譯而來，在20世紀70年代末中國大陸實行改革開放政策後由香港傳入大陸。“property”一詞通譯為“ 財產”，有兩種含義，一是指能成為所有權對象的各種有價物，二是指對有價物的所有權。按照英國法律，財產分為兩類：動產(personal property)，包括可實際占有的有體物和可 依法主張的無體物；personality原意是屬人的財產)和不動產(real property包括土地及其附著物和附設其上的財產權利；realty原意是屬物的財產)。“estate”一詞通譯為“ 產權”，又譯產業權、財產。estate概念源自英國早年的封建土地製度。自從1066年諾曼第人征服英國以來，所有土地都被認為屬於國王所有，英王一直是惟一的絕對的土地所有人，英王把土地附加一定的條件授予其他人，於是這些人就成了持有人或租借人。持有土地所受的條件限製總稱“土地保有條件”(tenures)，持有人所保有的有關他的土地的土地權利的總和，就叫做他的產業權(estate)。換言之，私人不能享有土地本身的所有權，而隻能擁有土地上的各種“產權”。這種“產權”觀念被英美法係國家繼承和發展下來，成為英美法係的財產權法律製度最獨特的概念，與大陸法係的“物權”(a property right)，包括自物權即所有權和他物權即用益物權和擔保物權)概念是不同的。大陸法係也將財產區分為動產(movable property)和不動產(immovable property)。概括地說，real property和real estate在明知其意義的特定範圍內，可省掉real，隻提property或estate，仍譯為不動產或不動產的財產權(產權)。聯係前述中國宋代法律上區分物主權和業主權，所用“物業”一詞 意義包括動產和不動產，因此，將省略real定語的property和estate譯為“物業”似有些不太精確。但此無大礙，隻是需要一個明確的定義界定清楚其涵義。
　　目前，中國房地產法學界和物業管理規範性文件，對“物業”概念內涵和外延的見解是基本一致的，隻是具體表述各有細微差別。例如，1994年6月通過並於1999年6月修改的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第2條第2款規定：“本條例所稱物業，是指住宅區內各類 房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。”1998年9月21日發布施行的《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》第2條第2款規定：“本辦法所稱物業，是指已建成並投入使用的住宅區 內各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。”建設部房地產司物業管理處在1994年6 月《簡述物業管理》一文中認為：“物業是指已建成並投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區，也可以是單體的其他建築，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業廠房、倉庫等。與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、幹道。”劉興桂主編的《物業管理法》(中山大學出版社1999年5月第1版，第7頁)關於“物業”的定義表述與上引房地產業司物業管理處的表述內容是一致的。

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