房地產業中應注意的關鍵(doc 36頁)

房地產業中應注意的關鍵目錄：
一、 簽訂房地產代理銷售合同應當注意的幾個問題
二、 房地產代理銷售合同格式
三、 訂立委托物業管理合同應當注意的問題
四、 委托物業管理合同的格式
五、 房地產項目實戰研究模式操作程序
六、 ......

房地產業中應注意的關鍵內容摘要：
（一）關於代理的權限問題
房地產代理合同屬於委托合同的範疇，委托的權限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對銷售價格的限製、配套設施及物業管理的承諾以及其他用於吸引購房者的其他優惠措施等，這些內容均需在合同中明確表述，防止出現代理商為了促銷樓盤，在未經開發商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實現小廠的承機．特別是對於預售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發商甚至可以對代理商做有關方麵的廣告也應明確不得超越授權的範圍。
　　（二）關於物業代理的傭金
　　當僅由一個代理機構獨家代理物業租售時，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費。收費標準一般是：出租物業收取年租金的10％或相當於一個月的租金；出售物業收取銷售收入的1％～3％。對聯合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1～5倍，各代理機構之間要依事先協議來分割這筆傭金。一般說來，代理商隻應從買方或賣方單方麵收取傭金。如果有客戶委托代理機構幫助買樓或租樓，則代理商相對開發商而言就是“顧客”，此時的代理商應從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領土位麵時．更不應從開發商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機構預定，而是代理機構申請為開發商推銷時，則開發商應支付傭金，買房或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表麵上看來，那種開發商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利於加快物業租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機構掌握該物業，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認為這麼多的代理機構持有該物業，肯定該物業不易出手或是有些什麼其他問題，如質量不好等。

..............................