房地產業的現狀及發展趨勢分析(doc 16頁)

房地產業的現狀及發展趨勢分析內容摘要：
在我們房地產行業，供銷兩旺已經持續4年的情況下，現在有不少人普遍關心房地產的好形勢還能持續多少年，有這種居安思危的想法是很必要的，這也是我們從業人員成熟的表現、理性的表現。
但是，應該說有兩種觀念、兩種認識是不正確的：一種是盲目樂觀，認為這個產業將持續高漲，市場將持續火爆，不會有風險，那麼有些企業在開發投資上，沒有風險意識，一味的有項目就投，實際上是沒有認真的看到這種看法和形勢。
另一種就是盲目悲觀，那麼有些學者在調查不充分的情況下就說房地產的冬天要來了，預言在今年北京的商品房要大量積壓，甚至要用炸樓來解決，這些觀點都缺乏理論的說服力。在持以上這兩種觀點的人當中，還有人對北京的房價到底能漲到多高，能作出量化的預言，或者對房價能夠降到多低作出量化的比例性的預言，媒體對這些預言興趣很濃，把這些隨口講出來的話就當做某種論點炒來炒去。 我們知道醫生下藥首先要弄清楚病人的狀況，要作出正確的診斷，而現在對房地產產業亂下藥方的醫生太多，這些醫生還不那麼高明，所以我們對房地產周期性於是規律和產業的走勢有必要進行理論指導下的分析研究，作出一個符合實際的判斷來。
那麼研究這個問題最重要的就是研究房地產的周期。首先我們看看國外的房地產周期，因為房地產業屬於一個典型的周期性波動的行業，在世界各國都有它的周期性比較規律。
我們看到房地產的這種周期標準體現，我們把它分為標準的四個時期，複蘇和增長時期、繁榮時期、危機和衰退時期以及簫條時期。國外和境外的房地產的周期波動主要體現在房屋和土地價格的波動上，反應它的周期性變化的就是房屋或者地價的漲或落。不同的國家它的房地產周期性表現的幅度是不一樣的。根據國外學者提供的數據，美國大約是18—20年為一個周期，這是我在MIT做訪問學者的時候，我的指導教師威廉維特先生他和他的研究小組研究了美國從一次大戰以後，二三十年一直到近年的研究作出的一個結論。那麼日本的房地產周期一般是在10年左右，10年完成一個起落。而香港，那麼普遍認為香港的房地產周期是7—8年。 在這些周期性變化裏，我們可以看到國外境外他們這些房地產增長期一般時間比較短，而這個衰退期一般比較長，特別是日本，我們看到現在日本仍然處在一種衰退之中。掌握周期性發展規律對社會各方麵意義還是很大的，對政府來說，他就可以有效的進行這種經濟調節，政府調節的根本的基點是反周期，我們看到了美國，經濟過熱格林斯潘要調一下，經濟過冷也要調一下，那麼就是要避免在過冷期對經濟造成的損害。我們國家，我們也看到了經濟上的宏觀調控，成功的宏觀調控是要在經濟過熱的時候要壓需求，降低增長的幅度，那麼在經濟衰退的時候，要想辦法靠各種方式拉動，使經濟升溫，保持持續穩定的發展。
那麼對於企業來說呢，掌握這個周期性變化，就可以比較理性的來把握投資和銷售和時機，多數企業應該是順勢而行，可以趨利避害，這跟炒股票差不多，隻是我們這個投資都是長線的，不像股票可以短線運作。但是本事大的人也可以作反周期的運作，利用低穀期進行房地產的投機來贏利。
我們房地產行業之所以是一個高風險行業，就是因為他的收益周期性長，那麼盲目的投資、盲目擴大就會有風險。

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