房地產行業項目貸款評審要點概述(doc 16頁)

房地產行業項目貸款評審要點概述內容摘要：
人民銀行貸款統計指標中，房地產貸款具體包括四類：住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他地產行業貸款和購房貸款，我行房地產項目貸款支持的項目屬於其他房地產開發貸款類，即指用於除商品住房、商業用房等之外的房地產開發貸款，主要包括政府土地儲備機構貸款等，我行房地產行業貸款評審限定在對政府土地儲備機構貸款的評審。
土地儲備貸款的界定：銀行根據政府土地儲備機構的借款申請，在自主審查，自主決定的基礎上，對其收購、儲備、出讓土地前期相關工作時產生的資金需求而發放的貸款。
一、行業概況
我國城市土地歸國家所有，通過實行土地有償有期限使用，形成土地市場。在這種土地製度框架下，國有土地使用權出讓和出租形成壟斷性的城市土地一級市場。
土地儲備是指土地儲備機構依據有關規定，將需要盤活的土地收購（收回）、置換、征用後予以儲備，並通過前期開發和土地出讓的前期準備，實現政府集中統一供地的行為。土地儲備的運作可分為四個階段：收購——整理——儲備——供應。土地儲備行業管理部門主要有中華人民共和國國土資源部和各級地方政府。
（一）行業現狀
1．國內各地土地儲備機構大都於2001年開始成立，土地儲備行業規模逐漸擴大，土地儲備製度實行範圍不斷擴大，目前全國1000多個市縣已建立土地儲備製度。除西藏自治區以外，30個省(區、市)建立了國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓製度。
2．目前全國絕大部分的市縣都已成立土地收購儲備機構，以土地儲備製度為特征的新的供地機製正逐漸成為各地政府調控市場的有力工具。
3．當前土地儲備行業政策法規均以《土地管理法》為核心，但相關法律法規仍不規範，還沒有一部具體的法律或行政法規來規範土地收購儲備，有待完善。
（二）行業特點
1．該行業不同於一般工業行業，其產品——土地是一種特殊的產品，因其資源有限，不可再生，社會發展對土地的需求永遠大於供給。
2．行業具有壟斷性。土地儲備行業屬於壟斷性產業，國家隻對國有土地使用權實行有期限的出讓和出租等。在土地出讓一級市場，土地的供給者隻有國家。每個城市每年要進入出讓市場的土地數量、位置和用途等，都由各級政府根據市場發展和土地利用計劃、規劃等事先製定，然後通過協議、招標拍賣等方式出讓。
3．土地儲備屬於資本密集型行業。據估算，我國城市土地資產約25萬億元，由於土地本身價值巨大，土地整理開發費用高，所配套的基礎設施建設需要大量資金的投入；同時土地收購儲備周期長，資金周轉慢，因此需要大規模資金才能實現正常運轉。
4．行業區域敏感程度高。土地是城市空間和城市功能的一個載體。城市土地具有區位差異性，不同城市與同一城市的不同區位，由於自然條件和經濟條件的千差萬別而形成城市土地區位差異，這種區位差異必然帶來級差收益。而且土地儲備行業由於國家並沒有統一的法律法規對其運行做出規定，所以當前各個城市和地區的相關法律法規和運行模式都不盡相同，更體現了土地儲備行業的區域敏感程度。

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