上海某別墅項目策劃方案(doc 50頁)

上海某別墅項目策劃方案目錄：
第一章：背景…………1
一、宏觀經濟與上海房地產市場…………1
二、2001年上海房地產市場…………2
第二章：上海別墅市場整體情況…………3
一、上海別墅市場回顧和展望…………3
二、上海別墅市場…………8
三、上海別墅市場的區域分布…………8
四、上海別墅市場的價格區間…………11
五、上海別墅市場的供需狀況…………12
六、目前上海別墅市場的開發風險及對策…………13
第三章： 重點競爭市場研究…………14
一、鬆江板塊…………14
二、水景別墅…………17
第四章 產品基地研究…………18
一、地理位置及交通狀況…………18
二、基地資源及周邊配套…………19
第五章 競爭分析…………20
一、 競爭的基準分析原則…………20
二、基準競爭研究對本案的啟示…………26
第六章 客源分析…………27
一、定位原則：…………27
二、定位：…………27
第七章 SWOT分析…………29
一、 優勢分析：…………29
二、 劣勢分析：…………29
三、機會分析：…………29
四、威脅分析：…………30
第八章 產品定位思考…………30
一、項目的總體定位…………30
二、本項目的市場競爭定位：…………31
第九章 營銷概念構想…………31
一、思考方向一（主推方向）：…………32
二、思考方向二：…………39
第十章 整體開發推廣的思考…………41
一、整體開發理念的思考…………41
二、關於項目整體推廣的思考…………41
三、分批推案思考…………42
第十一章 相關建議和思考…………43
一、 對單體麵積的思考…………43
二、 對房型設計的思考…………43
三、 建築立麵及風格的思考…………44
四、 開發時機選擇的思考…………45
五、 對會所功能設置的思考…………45
六、 智能化係統思考…………45
七、 新材料、新技術的應用…………46

上海某別墅項目策劃方案內容摘要：
上海別墅市場發展的三個階段：
　　從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調整、放量的一個中長期過 程。按時間和別墅的發展周期可將其分為三個階段：
第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998
　　進入九十年代後，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業發展的家居別墅群應運而生，上海出現了大批的外銷花園別墅群，形成 上海別墅市場的第一次浪潮。
　　外銷別墅基本集中在兩個區域：長寧區虹橋路沿線；市中心徐家彙華山路、建國路一帶
　　其中長寧區虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內、外環線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發區的伴生 產物，隨著虹橋開發區的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產商品之一，目標市場有局限性。再由於開發過度，及前兩年東南亞金融危機的 影響，外銷房市場經曆了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。
關鍵詞：外銷別墅、開發過度、低迷
第二階段：內需獨顯魅力，內銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2000
　　從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經曆著"金融風暴"所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩定高速的發展，特別上海作為 國內經濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由於經濟的發展，帶動了居民收入的提高，發達的商業和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設施， 吸引了眾多國內外的投資者。近三、四年來上海的房地產市場特別是住宅市場得到了迅猛發展，同時也帶動了別墅市場的複蘇。

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