商業地產發展與經營高峰論壇(doc 43頁)

商業地產發展與經營高峰論壇內容簡介：
商業地產作為一種新型的房地產開發模式，以商業和地產結合的模式受到了廣泛的關注，不可否認的是中國的商業地產在發展之中還存在著許多問題，為此主辦方邀請１２位知名專家分兩天共同探討商業地產開發經營的相關問題。
我們有請今天第一位演講嘉賓，王永平先生，中國商業地產聯盟秘書長，商務部特聘市場運行專家。今天王先生演講的題目是《城市商業網點規劃與商業地產開發》。有請。
王永平：各位來賓，上午好，我很高興受百年建築雜誌的邀請前來參加２００４年商業地產開發與經營高峰論壇。
本來商業地產聯名的荀培路要來演講，臨時有工作安排，委托我參加這個活動，首先請允許我代表中國城市商業網點建設管理聯合會和中國商業地產聯盟對此次活動表示祝賀。最近一段時間商業地產開發和商業網點的建設問題受到了廣泛的關注。報告也比較多，論壇也比較多，全國範圍內這樣的活動基本上每個月都在舉行，我想論壇會的熱比我們盲目投資盲目開發的熱來得更好一些，我想通過這種交流和廣大的研討碰撞，我想可以把有助於把大家從盲目開發熱當中或者盲目的投資開發熱當中有助於推動這個行業的建設。由於商業地產，中央對這一行業發出了強烈的預警信號。在２月到５月的短短三個月之間，國務院領導對商業地產的盲目投資建設問題做出重要批示，這在過去多年來是沒有的，國家有關部門的舉止也把商業地產的開發列入宏觀調控的範圍，在座的開發商比我的感受可能更深一些，大家可能感覺到貸款收緊了，土地也收緊了，調查組來了，有的項目也停下來了。商業地產的開發應該說目前正處於一個十字路口，這次宏觀調控究竟會對我國的商業地產產生多大的影響？今後商業地產的開發何去何從，我想這是大家目前最關注的，這也是我們作為行業組織最關心的。所以今天我想跟大家做一個交流、探討。
我講的第一部分是說如何全麵地判斷當前的商業地產形勢。應該說中國的商業地產起步是比較晚的，近兩年才得到了較快的發展，應該說商業地產開發是大連某某跟沃爾瑪，金源房地產開發公司轉向大型的購物中心以大型的公司轉型為代表，使中國的行業地產進入了一個真正的起步階段。雖然說起步的時間比較晚，但是發展的勢頭還是比較迅猛的。跟隨著這些大公司又有一大批住宅的開發商也進行轉型，但是更多的可能是在嚐試逐步地介入到商業地產開發當中去，可能是住宅地產和商業地產是兼營的多一些，兩手都在抓。當前商業地產市場究竟問題處在哪裏呢？到底有沒有泡沫呢？這個泡沫是有的，這個泡沫有多大，從我們調查掌握的情況來看沒有我們的想象大，這些問題該不該引起重視，我們認為還是值得我們引起重視的。當前商業地產的問題，我想第一個是處在價格的虛晃上麵，或者商業房地產炒作成分比較大。秀水街的一個商戶每平方米的價格賣到了２０多萬，有媒體報道，這種天價是違反投資規律的，什麼都不應該有這麼高的回報。泡沫體現在兩個方麵，一個是價格的真實性，就是是不是所有的價格真正的價格是不是開發商宣布的價格，有可能價格賣到了幾萬平米，並不代表整個平均價格都賣到這個水平，但是對外宣傳報道上麵可能把這個東西跨大了，又使很多的開發商盲目地進入這個行業，這是一種價格本身的政策性的缺失所體現出來的一種泡沫，另外一種就是價格的持久性問題，可能在賣的時候經過一陣陣的炒作宣傳推廣，賣出了好價錢，但是這種投資沒有出現升值反而下降了，那麼我想這也是一種泡沫。像去年大家可能也了解到了，像大連某某和沃爾瑪合作的形式，它的一些地方應該說賣出了，很多商戶的價格賣得很好，運營得也不錯，但是在長春在沈陽，在買了商戶之後，不是門庭若市，所以很多投資者又是上街又是上訪，這樣我覺得也是一種泡沫，泡沫體現在這是一個方麵。
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