大型住宅項目的開發與營銷(doc 9頁)

大型住宅項目的開發與營銷內容簡介：
大有大的難處。該講針對"大"的重點和難點，進行了冷靜的思考。大盤競爭將是未來幾年中國各地房地產的熱點之一，我們到處可以聽到誰又拿到一塊1000畝的地。如何令這麼大的地盤成為超級聚寶盆而非被其套牢，操盤者必須是集團軍總指揮級的領袖。讓我們一起來破解大型住宅項目利潤之謎。
第1操作環節：洞察大型項目出現的深層原因
洞察A：界定大規模社區
何謂大規模社區？根據國家技術監督局和建設部某年7月16日聯合發布的《城市居住區規劃設計規範》，按居住戶數、人口規模及占地麵積，將住宅區分為居住區、小區、組團三級居住區。居住區規模為戶數在1－1．5萬戶、人口約3－5萬人、占地50-100萬平方米的生活區，居住區相當於國外的“社區”概念。結合深圳的具體情況，從狹義的角度而言，深圳那些居住現範區在5000加戶以上、人口超過2萬人、建築麵積在 30萬平方米以上的商品房小區，可以界定為“大規模社區”。
洞察B：樓市成熟的標誌
樓市湧現“航母”不是偶然的現象，它是消費者社區觀念的增強和房地產市場競爭的必然結果。
消費者重視社區環境是大規模社區出現的先決條件。
我國住宅發展經曆著以數量為主向數量和質量並重發展的階段，住宅產品，不僅是一套住房的概念，而且已擴大到一個社區的概念。
在以前，大現模社區似乎隻是安居房的“特權”。前些年發售的微利房小區，雖然房子有居住麵積不大、采光通風不好等缺點，但很快銷售一空，走俏的原因主要在於由於微利房小區具有了規模基礎，所以產生了“效益”--配套設施齊備、管理服務優良，能夠滿足業主在居住環境上的需求。而當時許多冠以“花園”、“新村”、“廣場”的商品房，規劃麵積僅幾萬平方米，樓房也不過幾幢，沒有了規模，便難以滿足業主除房子之外的需求，反過來商品房的銷售便成了難題。
洞察C：市場激烈競爭是大型物業出現的直接動因
從賣方市場發展到買方市場，標誌著中國房地產市場走向成熟，住宅供大於求的現象不可避免地出現。在這種情況下，房地產商具有很強烈的危機感，積極尋來發展出路。信和公司市場經營部的孫海經理介紹說，信和公司於周1996年買下布吉那塊不被人看好的地後，經過認真的市場調研，並參照香港和記（黃埔）將地產規模化經營的做法，開發了“麗湖花園”。他認為這種大規模社區同時也會最大限度的利用資源，不會導致住宅成本提高。而振業集團的鄭剛經理則指出，大型樓盤的出現是住宅業發展的必然趨勢，是一個在更高層次上的大飛躍。具備實力的房地產商隻有把握住了這個方向，才能在下個世紀更為白熱化的市場競爭中創出優勢，立於不敗之地。

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