萬泉花園項目整體營銷方案(doc 9頁)

萬泉花園項目整體營銷方案目錄：
一、前言
二、競爭分析
三、項目分析
四、趨勢分析
五、商品策略建議
（一）定位建議
（二）命名建議
（三）規劃建議
（四）服務建議
（五）價格建議
六、營銷策略建議
七、營銷方案建議
（一）銷售渠道建議
（二）賣場布置建議
（三）銷售輔助品建議
（四）廣告計劃建議
（五）公關活動建議
（六）銷售組織建議
（七）銷售控製建議
八、營銷目標設定
九、營銷費用預算
十、附件：前期工作內容

萬泉花園項目整體營銷方案內容簡介：
一、前 言
在住房分配製度等種種宏觀政策影響下，住宅產業市場結構將發生巨大變化，短期內走勢極不明朗。而同業各公司隨著產業發展的日趨成熟，為求生存和發展亦各出奇招，競爭手段迅速升級。在此情勢下，本案提出的主旨在於提供一個係統化的操作方案，通過對市場的分析把握、商品策略的探討、營銷各環節的突破創新與協調控製等，使項目個性鮮明突出，切合市場需求，從而協調三家投資商形成合力，增強競爭優勢，確保銷售目標盡早完成，利潤更為可觀。
希望本案對項目的成功能有所貢獻。
二、競爭分析
項目的主要競爭對手有已經上市銷售的某某紫金苑、格林豪森、翔鳳華園、中潤世紀家園、綺雲新村和即將上市的黎明羅馬花園等。
1、除個別項目（翔鳳華園）外，單價基本在4000/M2以上。主打戶型麵積基本為150—200 M2/戶。
2、均有較明確的市場定位和形像定位。
3、均為歐陸風格，規劃注重庭院、綠化及建築細節。
4、商品策略強調品牌、物業管理、規劃等因素互相間無本質差別。
5、營銷策略基本采用“廣告+售樓處”的模式，以廣告吸引顧客。
三、項目分析
（一） 優勢
1、位置優勢：毗鄰兩處公園及南運河，環境優美，交通便利，就醫購物方便。
2、獨特的物業管理模式：輔屬觀光農場可為業主提供休閑觀光，回歸自然的條件，同時提供農副產品並補貼物業管理公司支出，從而降低物業管理費。
3、 較高的性能價格比：在前期策劃中即決定導入目前較為先進的各種項目配製內容，
而價格設定為3500/ M2左右，處同類項目低點。
4、推出時間晚，建設周期短，利於視情況變化調整，規避市場風險。
5、三家共同投資，集合各自經驗、能力，產生合力效應。
（二） 劣勢
1、容積率較高，庭院麵積小。
2、車位數量比例遠低於同類競爭項目。
3、缺少合作經驗和係統化營銷經驗。
四、趨勢分析
1、 取消住房實物分配製度已後，市場萎縮，供應相對增大，價格走低，競爭激烈。
2、 個人身份出現的購房者呈現選擇低總價房產的趨勢，表現更為挑剔。
3、 本市即將出台的一係列政策，諸如購房入戶，私房交易減速免稅費等，將可能
促進市場發展。
4、 目前各項目間競爭焦點集中在綠化、庭院形象、物業管理、配套設施、廣告等
方麵。下一步隨市場的發展，不僅上述領域的競爭會更加激烈且向縱深發展，並可能延伸至概念設計、營銷渠道、價格體係、促銷贈品及其他環節。

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