江蘇昆山房地產某商業廣場整合策劃方案(doc 21頁)

江蘇昆山房地產某商業廣場整合策劃方案內容簡介：
一、江蘇某房地產市場發展概述
◎某的房地產隨著某市的經濟攀升得到迅速的發展，某市1998年、1999年和2000年商品房竣工麵積分別為51.9萬平方米、54.02平方米和61.68萬平方米，2001年為62.2萬平方米。
◎某市商品房施工麵積1998和1999年基本持平，分別為70.3萬平方米；2000年商品房施工麵積達74.79萬平方米，增幅為54.9%，2001年為92.2萬平方米，2001年增幅最為明顯。
◎隨著住房製度的改革和深化，1998年商品房銷售麵積為28.46萬平方米，1999年為28.18萬平方米，2000年為43.24萬平方米，到了2001年劇增為64.8萬平方米。
◎自去年來某市的房地產價格持續上揚，樓市出現了空前的火爆。有些項目剛剛破土動工，預定者已蜂擁而至，據統計商品房價格上升值為2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅達27%，大大超過了13%的年均增幅，一些樓盤甚至漲幅達到每平米千元以上。
分析：房價的大幅上揚，預示著某居民已經開始將房地產作為投資的重要渠道，但也預示著昆山的房地產市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現在：
1.某人均可支配收入增長緩慢；
2.某人均居住麵積已超過國家標準，居住以不是昆山主要矛盾；
3.投資與投機行為成為主導房價上漲的主要因素；
4.2001年7月前國有土地的買賣操作不規範，自2001年後的人為因素導致房價上漲因素較多；
那麼，以上泡沫的成分的存在是否影響未來某房地產的價格走勢？我們認為短期內（5年內）不會影響，這主要及與以下理由：
1.某的地理優勢事之成為上海的腹地、蘇州的門庭、長江大三角的喉結，
其作為重要外資投資區域的優勢不會改變。因此，保障地產升值的主要動能：資金、人流將繼續存在；
2.某房價是上海的1/2，蘇州的2/3，因此還有價格的上升餘地；而上海申博成功，帶動遷移資金流動，離上海最近的某肯定得到惠顧；某本地企業也會意識到即將到來的投資高潮，從投資環境和和成本分析的角度看，某已較蘇州有更大優勢，勢必在某打下堅實基礎；
3.主要依靠外來投資製成的某經濟，有了可持續發展的基礎，那麼房地產的投資回報也就有了保障，除非周邊市場（上海、南京）發生重大轉折，某房地產市場將保持原有運行軌跡；
4.蘇州近年來火爆的樓市也對某的樓市產生了影響，成為導致樓價提升的原因；
5.樓盤品質的逐年提高以及新型建材的應用造成房地產開發成本的增加，也市樓價上漲的原因之一。
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