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中國房地產業環境分析(doc 12頁)

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地產市場報告
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中國房地產業, 產業環境分析
中國房地產業環境分析(doc 12頁)內容簡介
中國房地產業環境分析內容簡介:
產業環境從根本上可劃分為產業需求環境與產業供給環境兩大方麵。房地產需求就等於有購買能力且有購買意願的消費者數量,這與國家政策導向、經濟增長狀況、城市化進程、階層結構變遷、現在的居住現狀與消費者認為自己可達至的居住理想的差異等幾大因素密切相關;而供給則由一段時期的政府行為及廠商行為共同決定。因此,對如上所述的影響需求與供給的幾個重大關鍵因素的分析,可比較簡明的闡述目前及今後較長時期房地產運營的產業環境。
一、產業周期
需求因素與供給因素的各自運轉和相互作用,使房地產業呈現顯著的周期性變化。對這種周期產生的內在原因的理解與把握,對房地產商提前調整自己的開發節奏、果斷進行投資決策、尋求收益最大化、以及化解隱藏的經營風險都有著較大的幫助。
任何一個城市在任一個時點的房地產的運行態勢,都是由房地產運行的三個周期——生命周期、商業周期與漲落周期共同作用、相互疊加的結果。這表明,一個城市的房地產市場在某一階段所處的狀態,不僅與大的社會背景、宏觀經濟密切相關,還與局部供給、地方政策緊密相連。
1、生命周期
根據市場演進理論,整體產品市場的演進可以劃分為四個階段:出現階段、成長階段、成熟階段及衰退階段,階段的劃分與產品生命周期理論比較相似,但推動周期變換的動力極不相同:技術創新促使市場裂變並重新分割;顧客群的滲透決定市場生命的長短;消費者的收入水平決定不同階段到來的時機。
就一個城市整體房地產市場的發育過程來看,市場演進理論同樣適用,但市場所處的階段主要由消費者的收入水平和顧客群的滲透率來決定,住宅市場的演進與其所在城市的經濟發展水平和人口增長狀況密切相關。隨著一個城市經濟的快速增長,就業總量和中產階層的數量都急劇增加,從而導致一個城市房地產市場的發育開始和快速成長;而當城市人口和階層開始固化,房地產市場主要依賴於中上階層的二次置業時,市場的總需求就由成熟而逐步衰退。
圖1為世界銀行在全球範圍內通過對不同城市人均GDP與住宅市場需求進行相關分析後得出的一個經驗關係,從中我們可以看出一個城市房地產市場大致的發育軌跡:高收入層以享受為目的追求啟動了一個城市的房地產市場,而後是高中低不同檔次消費群置業需求的全麵展開促使了一個城市房地產市場的快速成長與成熟,之後又隨著消費人群的逐步縮小而步入衰退期。
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