張江大廈廣告與營銷策略深化方案(doc 12頁)

張江大廈廣告與營銷策略深化方案目錄
一、項目簡析
二、項目定位
三、營銷策略
四、廣告策略
五、媒介策略

張江大廈廣告與營銷策略深化方案內容簡介：
近期來，我們針對上海市甲級商務樓，尤其是沿江商務樓、腹地商務樓、環線外商務樓三大板塊，張江大廈周邊同質商務樓市場的現狀，展開了進一步調研與分析。在我司2002年12月、2003年1月、4月擬定的《張江大廈廣告策劃大綱》的基礎上，又作了進一步深化，初步形成了目前的《張江大廈廣告與營銷策略深化方案》。
　　在本方案中，我們在對同質商務樓的市場定位及租售作比較與量化分析的基礎上，結合張江大廈營銷推廣的三個階段，就大廈整體推廣中的營銷策略、廣告策略、廣告主題、媒介策略等，作了進一步整合、完善和深化。整個《深化方案》力求可操作性和可實施性，以期在實施張江大廈營銷推廣和廣告策劃與推廣過程中產生積極的作用。
一、 市場及項目簡析
(一)　市場簡析
1、上海甲級商務樓市場總體概述
　　2003年，上海商務樓市場整體呈現上升的態勢。目前全市共有甲級商務樓350多萬平方米，上海中心城區的甲級商務樓市場平均出租率已有原先的65％，攀升至目前的90％左右，空置率降到10％以下，租金比上年增長7個百分點，均價在0.56美元/平方米/天。據預測，自2003年至2005年，上海甲級商務樓供應量約為30萬平方米/年，總需求量為35萬平方米左右/年，租金將小幅增長。
　　預計在未來4年內，還將新上市200萬平方米甲級商務樓，至2006年，上海地區商務樓供應將達到高峰期，將引起上海甲級商務樓租金的全麵下滑。
　　近一年來，上海寫字樓租金漲幅明顯，還貸金額與租金相差無幾，為了降低商務成本，部分中資機構、合資企業與高科技經濟開發區內的大型高科技公司采用自建辦公樓，以便獲得更加適合自身需要的辦公空間，這將在一定程度上加劇甲級商務樓市場的競爭。
　　中心區域與開發區商務樓的兩極分化現狀引發的馬太效應，已嚴重影響到開發區商務樓的建設與銷售。上海中心城區的虹橋開發區、徐家彙地區、淮海路、南京西路、小陸家嘴五個地區，彙集了上海絕大多數的頂級商務樓物業，占了全市供應總量的近九成。由於具有良好的商務氛圍、高品質的設施環境以及便利的交通，吸引了眾多知名公司入住，甲級商務樓平均出租率達到90％以上，租金達0.8美元/平方米/天。而以金橋、外高橋等為首的經濟開發區，由於缺乏良好的商務氛圍，商務成本、管理成本過高等因素影響，所建商務樓空置率達50%以上，居高不下。

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