房地產項目投資操作程序(doc 5頁)

房地產項目投資操作程序內容提要：
第1操作環節：房地產壽命周期與房地產投資時機
　　一項房地產壽命周期是從房地產項目籌建開始，到房地產項目拆除為止經過的時間。由於房地產的使用期限長，一般為40~50年，高者上百年，所以為方便房地產投資分析，將房地產壽命周期劃分為如下八個階段。
（－）論證設計階段
　　指從房地產開發商著手買地到決定開發房地產具體內容的階段。此階段，房地產開發商首先得到開發土地並搞出一個粗包裝（項目建議書）。認可後，緊接著搞出一個精包裝（項目可行性研究報告）。認可後，委托設計人員搞出項目設計方案。
（二）第措資全階段
　　指從房地產開發項目的設計方案完成到項目開工為止的階段。此階段，房地產開發南千方百計地說服投資者對項目進行投資，從而落實項目建設需用資金。
（三）項目建設階段
　　指從房地產開發項目破土動工到竣工驗收為止的階段。此階段，房地產開發商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項目建設任務。
（四）項目試運營階段
　　指從房地產開發項目投放運營到運營正常為止的階段。此階段，房地產開發項目各部分逐漸投入運營，並步入正軌，收支基本穩定下來。此階段時間較短，一般一年左右。
（五）項目正常運營階段
　　指從房地產開發項目試運營結束到設備需要更新為止的階段。此階段，房地產開發項目提供服務並獲取利潤，且收支變化幅度較小。
（六）項目設備區農階段
　　指從房地產開發項目的設備更新到項目需修複改造為止的階段。此階段，需追加投資用於更新設備、改善服務、提高利潤水平。
（七）項目修江孜追階段
　　指從房地產開發項目修複改造到項目準備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資金修複改造原有建築，使房地產開發項目的服務水平和獲利能力得到提高。
（八）項目拆除階段
　　指從房地產開發項目準備拆除到項目拆除完成為止的階段。此階段，重新規劃利用土地，拆除原有建築。
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