香港私人住宅樓調查報告分析(doc 47頁)

香港私人住宅樓調查報告分析目錄：
一、 研究範圍
二、 研究方法
三、 市場結構
四、 政府的角色
五、 市場集中
六、 入市和退出市場
七、 進入市場的速度
八、 「市場威脅」的程度
九、 來自非私營發展商方麵的競爭
十、 發展商的市場行為
十一、 發展商在市場的表現
十二、 土地及房屋供應
十三、 新土地供應
十四、 重建發展用地
十五、 改變土地用途
十六、 房屋供應
十七、 市場分隔
十八、 建議
十九、 改善市場結構的競爭性
二十、 引進措施，防止違反市場競爭的行為
二十一、 提供可靠的市場資料

提要
1. 房地產在香港一向很被看重，這是因為房屋作為市民居所，投資工具及政府收入來源等各方麵都占一個很重要的地位。現時，約有45%的家庭擁有自己的物業 1 ，仍未自置居所的，也極期望可以做到。已自置居所者，不少也希望可以另覓新居，以期獲得更理想的居住環境及更寬敞的居住空間。
2. 自一九八零年代初期樓市低潮以後，住宅樓宇售價不斷上揚，漲幅遠超於一般人的入息增長幅度。由一九八五至九五年的十一年間，其中有十年的樓價處於上升的軌道，每年實際平均升幅(經減除通脹)達11% 2 ，超過通漲(甲類消費物價指數)。雖然樓價自九四年六月已有回落趨勢，但平均價仍高於九三年的水平( 附件一 )樓市經過十八個月的調整期，九六年首季，開始上升。九五年資料顯示，買樓供款的負擔占一個普通家庭平均收入的73% 3 (供款負擔比率)，遠遠超過銀行界批核個別按揭申請時，所考慮的最高供款負擔比率(40-50%)。到九六年首季，情況略有改善，但供款負擔比率仍達64%( 附件二 )。因此，私人住宅樓宇的市場效率，成為消費者關注的焦點。
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