某高密住宅項目全程策劃報告(doc 47頁)

某高密住宅項目全程策劃報告目錄：
第一部分：定位分析報告
第二部分：項目地塊SWOT分析報告
第三部分：消費者市場分析報告
第四部分：房地產市場分析報告
第五部分：項目規劃營銷建議
第六部分：項目新樓盤命名的建議
第七部分：物業管理的建議報告
第八部分：提升產品價值的其它建議
第九部分：營銷體係的建立

某高密住宅項目全程策劃報告內容提要：
1、高密的住宅市場不同檔次項目的競爭定位以及尚未飽和的空間
由於曆史的原因高密房地產市場2002年正式啟動，目前所有在建項目仍以低檔商品房開發為主，中檔房為輔，沒有高檔社區。各項產業政策還很不完善，高密市的房地產業還沒有培育成拉動高密經濟快速增長的支柱型產業；地方房地產政策還幹擾和製約者當地商品的開發，這從雖然全國取消福利製度，高密仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以招商引資的名字進行遍地開花般的進行舊村改造，某年全年開發了40萬平方米，消化了30多萬平方米，今年政府審批突然放量，預計某年的開發麵積在70多萬平方米；由此我們不難看出高密房地產市場開發的混亂。總體而言高密房地產市場處於剛剛豈不階段，房地產開發的政策環境在逐步規範，政府目前還沒喲一個完善的扶持和發展房地產行業的計劃，因此房地產開發 市場存在較大的上升開發利潤空間的同時業包含者較大的開發風險。
這從高密的宏觀經濟等方麵也可以驗證這個道理。總體來說高密是的經濟基礎在濰坊地區較高，企業景氣指數較好，但是當前經濟和社會發展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現在：經濟性結構矛盾突出，第三產業所占比例不高，人均可支配收入較低，在崗職工人均年收入才8848元，社會需求不足；但是好的一麵我們也要肯定，最近這幾年高密的經濟實現了快速的增長，人民生活質量有了較大的提高，部分消費者開始追求舒適的生活模式，且對未來的市區經濟的發展信心十足，隨著新的一輪土地開發熱潮的進行，高密市的房地產競爭格局將在盡一兩年年發生巨大的變化。（具體宏觀統計數據見《某年高密統計年鑒》）
綜合上述情況，由於我項目是外來公司，運營成本明顯高於本地開發商，毫無品牌美譽度和消費認可度；如開發低檔商品房可以說毫無市場，此計為開發下策；如開發中檔商品房則有浪費了較多的資源（包括政府東遷帶來的升值效應，膠河優美的原生態風景），且我們的開發麵積太大本地人群很難在短期消化，此計為開發中策；隻有開發高檔房，建立品牌社區引導休閑，舒心的生活模式建立市場差異化，才可能形成便於開發的市場競爭優勢，擴大潛在客戶群存在的區域，用高品質的物業帶來的高附加值，用低開高走營銷推廣策略逐步提高盈利點，降低開發風險，此計才是開發上策。

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