某工廠房地產規劃管理知識庫(doc 33頁)

某工廠房地產規劃管理知識庫內容提要：
8、對合作建房有哪些規定？

答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產，並以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2001年8月6日後，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、曆史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規劃國土部門對規劃、用地等問題進行審核，並補交市場地價後，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

根據《深圳市土地交易市場管理規定》和“深府[2001]94號”文的有關規定，原農村征地時返還的工商發展用地進入市場的，按建築麵積收取市場地價的10%，可以合作建房。

9、什麼是土地使用權出讓？

答：土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。

10、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十四條的規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

11、通過出讓方式取得土地使用權後，是否就可以處分該宗土地？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十五條的規定，土地使用權出讓合同簽訂後，土地使用者未取得該宗土地使用權的《房地產證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。

12、土地使用權出讓合同包括哪些內容？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十七條的規定，出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權的宗地號、麵積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規劃、市政設計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設施配套建設義務；(九)使用相鄰土地和道路的限製；(十)建設附屬、附加設施的項目及義務；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

13、土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更？

答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。

對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書麵形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，並按有關規定辦理變更登記。

17、有哪些土地使用權出讓需通過招標或拍賣方式進行？

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》和《深圳經濟特區土地使用權招標拍賣規定》，凡經營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。

18、什麼是協議出讓土地使用權？

答：協議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，並將土地使用權讓與土地使用者的行為。

19、哪些土地使用權出讓可采取協議方式？

答：根據“深府[2001]94號”文的規定，協議方式出讓土地使用權僅限於以下範圍：（一）工業用地（特區內限高新技術項目用地）；（二）市、區政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區財政全額投資的機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。

20、哪些土地使用權出讓經市政府批準後可采取協議方式？

答：根據“深府[2001]94號”文的規定，下列用地也可以采取協議出讓方式出讓土地使用權，但必須按公告的市場價格出讓，並將出讓情況予以公示：（一）屬特區急需或特別鼓勵發展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的項目用地。

21、對原行政劃撥土地、曆史用地、協議出讓土地上建成並已竣工驗收的房地產，如何進入市場？

答：根據“深府[2001]94號”文的規定，原行政劃撥土地、曆史用地、協議出讓土地上建成並竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產，應補交市場地價。在該規定實施之日（即2001年7月6日）起一年內補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1．市、區國有企業按市場地價的20%補交地價。工業用途免予補交。2．市、區國有企業以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業用途免予補交。（二）自辦理手續之日起按相應房地產用途，重新開始計算土地使用年期。（三）原安居房進入市場補交地價的標準，按市政府有關規定執行。（四）上述房地產補交地價後，發（換）紅皮房地產證，可以進入市場。（五）上述規定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場地價或協議地價的土地使用權受讓單位。（六）在本規定實施之日起一年內未按上述標準補交地價的，一律按現行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。（七）對曆史遺留違法私房和生產經營性違法建築的處理有特別規定的，按特別規定執行。

..............................