美國房地產金融機製的啟示(doc 7頁)

美國房地產金融機製的啟示目錄：
一、美國的住房金融機製的構成
二、美國住房金融機製的具體運作
三、從美國住房金融機製得到的啟示

美國房地產金融機製的啟示內容提要：
政府成立專門擔保機構為居民住房貸款提供擔保和保險，可以使貸款者遇到拖欠和違約風險時，免受直接經濟損失。我們應當建立類似FHA和VA這樣的政府擔保機構，專門對中低收入庭的住房抵押貸款提供但保，使它在二級市場的發展中擔當重任，並推動住房金融體係的形成和發展。
二級市場的流動性強弱與否，直接關係到住房抵押貸款資金來源大小以及住房金融的宏觀風險。目前，我國的商業銀行發放的住房抵押貸款已經積累了一定的規模，由於這幾年利率處在不斷下調的過程中，再加上宏觀經濟不景氣，可貸項目偏少，因此住房抵押貸款短存長貸的不匹配風險目前還沒有體現出來。但是，隨著抵押貸款規模的不斷增長，在利率上漲的情況下，這些金融機構將麵臨很大的風險，因此，提高抵押貸款的流動性就成為了化解金融風險的一個很重要方麵。要解決流動性的問題，從國際金融發展的趨勢來看，無非就是抵押貸款證券化。抵押貸款的證券化，要求對抵押貸款進行集合，增強信用等級，以便在二級市場上出售。政府機構或者準政府的機構在信用增強的過程中可以發揮獨特的作用，並且還可以通過設立證券發行標準，從而擴大抵押貸款的證券化。
3．培育多層次、多種類的消費信貸主體
我們看到，美國提供消費信貸的主體非常多，包括金融結構(如商業銀行、儲蓄銀行等)和非金融機構(如保險公司等)。而我國提供消費信貸的主體則過於集中，基本限於四大國有專業銀行，其他金融機構介入少。以建設銀行為例，它的個人抵押貸款業務隻占全行貸款業務的1％，更不用說涉及這一行業比較晚的中國銀行和中國農業銀行。因此，我們應該鼓勵更多的金融機構和非金融機構提供消費信貸。
我國住房抵押貸款的發展給我國保險業提供了很大的發展空間。我們認為，當前除了開展財產保險及信用保證保險以外，保險公司可以積極嚐試開辦壽險抵押貸款。在歐洲一些國家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結合，借款人獲得住房抵押貸款後，每月支付的費用由兩部分組成：本金和利息。其中利息付給銀行，本金則交給保險公司，貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行。這種做法，對貸款方來講，它避免了借款人健康狀況帶來的風險，到期由保險公司交還全部本金；對借款方來講，它在轉移貸款風險時，給借款人送上了一份人壽保險；對保險公司來說，每月收到的本金可能帶來盈利。
就目前國內的情況來看，人保、太保、平保等幾家大保險公司涉足房地產領域還屬於起步階段，所以這些保險公司可以嚐試借鑒荷蘭的經驗，開辦類似業務，促進住房消費發展。
4．構造完善的金融市場環境，加快住房金融市場的發展
隨著居民收入的提高，居民住房消費由集團購買逐步向個人購買轉移，住房抵押貸款大幅增長，客觀上存在著銀行減少金融風險的需要。因此，國內外機構投資者和居民個人也越來越看好中國的資產證券化市常所以，我們必須加快建立完善的資產信用評級製度和住房金融相關的法律法規。同時，大力發展從事住房金融業的中介機構，提供信托、保險、資產評估、投資、法律等方麵的服務。此外，我們還要不斷推進資本市場的發展，進一步完善社會保障體係，逐步將養老保險、失業保險、住房公積金及壽險基金、投資基金等培育為資本市場上成熟的機構投資者，為住房金融市場提供資金支持。

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