成都市今日田園營銷管理總案(doc 50頁)

成都市今日田園營銷管理總案目錄：
一、項目分析
1　項目概況
2　項目優劣勢分析
二、市場分析
三、目標客戶分析
四、營銷組合策略
五、營銷費用

成都市今日田園營銷管理總案內容提要：
項目簡況今日田園總占地800畝，其中：住宅用地約500畝；文化設施、公園用地150畝，內分布少量農民住宅；租用農田150畝，內部有30畝左右天然水麵。
項目規劃容積率0.6，總建築麵積約20萬平米，地麵建築麵積19萬平米。一期別墅共101棟、173套，其中獨棟別墅60套、雙拚別墅30套、聯排別墅83套；總建築麵積56386.25㎡，其中地上建築麵積（含車庫）45066.91㎡，地下建築麵積11319.34㎡。
片區發展提速——郫縣在未來郊區樓市中處於後來居上的態勢，高新西區將釋放出高品質住宅需求，土地存量高居郊區前列，且價格低廉，交通條件優越。今後3-5年，郫縣是成都周邊建設用地年度計劃最多的縣，將通過盤活和整理土地陸續推出5000畝建設用地，這為以後的房地產開發提供了極大的機遇。郫縣規劃到2020年將會新增建設用地5131公頃（76965畝）。
房地產投資優勢——同為城西，2002年，溫江商品房均價僅900元/平方米左右，到2005年，新開樓盤均價約為2600元/平方米。目前，郫縣商品房銷售2005年均價為2100元/平方米，存在更多上升空間。
環境優勢——大城西富貴之地，上風上水之地；生態良好，苗圃之鄉，花卉種植基地；空氣質量優良；七河並流，水質優良。
交通優勢——五條快速通道（成灌高速、IT大道、西區大道、成青旅遊大道、老成灌路）；303路公交車從金沙至項目現場；地鐵2號線已經開工， 2011年通西門客運站，2015年到達郫縣。
休閑旅遊優勢——蜀文化發源地，古蜀文化遺存眾多，望從祠、紫雲亭以及中國農家樂發祥地--農科村都享有盛名。郫縣正著力打造古蜀文化區，已經成功舉辦“古蜀文化節”，開建"成都望叢古蜀文化園"等大型旅遊設施。
項目規模優勢——成都別墅大盤收官之作。本項目地塊淨用地800畝，其中用來提高別墅環境、品位配套用地就占300畝，整體上看規模較大，且地塊形狀較為規則。在成都屬於別墅大盤。
別墅產品優勢——國家政策對別墅類項目的限製，使得別墅成為稀缺產品，具有更大的投資價值，項目將成為成都別墅的終結之作。

項目特性優勢——突出項目的獨特個性，是目前成都唯一的稻田、農耕、自然文化別墅。文化藝術的倡導將提升別墅的精神內涵。項目周邊在一段較長時間內，會盡可能的保持自然、原生的狀態，被城市化趨同性小。郫縣境內目前僅有兩個別墅項目，且無代表作。

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