某酒店項目策劃方案酒店部分(doc 40頁)

某酒店項目策劃方案酒店部分目錄：
一、項目概況項目
二、項目SWOT分析
三、項目產品定位
四、項目客戶定位
五、推廣媒體的選擇
六、優惠政策及促銷活動

某酒店項目策劃方案酒店部分內容提要：
成本是價格的最低點，競爭對手的價格是定價的出發點，客戶對產品獨有特征的評價是價格的上限。目前，房地產市場上主要有下列幾種定價方法：成本加成定價法，即在產品的成本上加上利潤；認知價值定價法，即根據產品的認知價值來製定價格，它要求價格水平與購買者心目中的產品價值相一致；市場比較定價法，即隨行就市定價法，它是以競爭對手的價格為定價基礎，而不太注重自己的成本因素。我們建議按照市場比較定價法並結合具體成本情況製定。因為市價反映了北京房地產行業的集體智慧，該價格既帶來合理的利潤，又不會破壞行業協調性。為取得市場認同，我們建議初期先參照周邊現有寫字樓項目的平均租金水平製定寫字樓的售價，待形成市場認知以後，再提高售價。
價格執行策略建議主打品牌價格，高開高走。但對於重要的大型客戶，則采用成本加成的定價方法，即買賣雙方共同測算項目成本，然後加上標準的利潤加成（如15％）。最後得出的價格即成交價格。這一方法為我們整棟營銷策略提供了參考。或者按照散戶成交價結合付款方式給予一個較大的浮動範圍，比如10－20％。成交價格與付款方式是緊密相連的。而付款方式最重要的原則是鼓勵最先付款。從目前市場上可接受程度看，20％是較為合理的。2.1、價格差樓層、朝向、戶型等是製定價格差的主要依據，因為沒有得到項目平麵具體情況，我們隻能給出一個原則性的建議。l　　　　朝向差：8%左右*　作為寫字樓和酒店公寓，戶型的朝向值相距比較少*　應該在戶型不同的麵積、功能、布局、景觀作更多的調整*　 若把朝向、戶型差拉大如10-12%，便宜的賣得快，貴的賣不出。同時會造成前期銷售出的戶型均價偏低，後期的銷售價需增高，為後期銷售帶來壓力。l　　　　樓層差：1%*　一般樓層差為0.5-1%*　由於物業戶型、朝向差不宜太高，樓層差應爭取做得比較高；* 對買家而言，當然是越高層視野越開闊，高幾個樓層多付幾萬元是值得的；* 8層、16層，18層數比較吉利，以及最高層或複式樓層可考慮樓層差為1.5-2%；* 由於酒店公寓北側為屋頂花園，整體景觀不錯，相信中低層會賣得比較快。若市場反應不好，高層等工程形象好時做適當調整，應該有市場；若市場反應好，高層應更好賣。2.2、調價原則價格策略的製定是一個動態的過程，應體現一種穩中有升的趨勢。項目法律手續、工程進度、成交量、銷售季節等因素均是價格調整的參考因素。工程進度方麵，在每棟樓工程至±0、結構完工、外裝修完、入住前2個月等時間點，均給予價格的上調。

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